I.   GİRİŞ: KENTSEL RANTIN POLİTİK EKONOMİSİ VE HUKUKİ ZEMİNİ

Türkiye’nin son yetmiş yılına damgasını vuran en önemli sosyo-ekonomik olgu, şüphesiz ki hızlı ve çoğu zaman plansız gerçekleşen kentleşme sürecidir.

Bu süreç, salt mekânsal bir dönüşüm veya demografik bir hareketlilik olmaktan öte, hukuk, ekonomi ve siyasetin kesişim noktasında şekillenen, devâsa boyutta bir ekonomik değer üretim ve dağıtım mekanizması yaratmıştır.

Kent toprağının, idari kararlar ve imar planı değişiklikleri neticesinde, malikin herhangi bir emek veya sermaye katkısı olmaksızın değer kazanması olgusu, literatürde “kentsel rant” veya “imar rantı” olarak tanımlanmaktadır.

Bu değerin, yâni “havadan gelen kazancın” (windfall gain), kimin cebine gireceği sorusu, Türk kamu maliyesinin ve idare hukukunun en köklü ve çetrefilli tartışma konularından birini teşkil etmiştir.

Yıllardır akademik çevrelerde, bürokraside ve siyasi arenada tartışılan “imar rantının vergilendirilmesi” veya daha “bürokratik” bir ifadeyle “kamuya kazandırılması” meselesi, bu yıl yürürlüğe giren yasal ve idari düzenlemelerle radikal bir hukuki zemine oturmuş bulunmaktadır.

7534 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesinde yapılan değişiklikler ve bu değişikliklerin uygulama esaslarını belirleyen 22 Kasım 2025 tarihli “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği“, devletin mülkiyet hakkına ve taşınmaz değer artışlarına bakış açısında önemli bir paradigma değişimine işaret etmektedir.

Bu çalışmanın temel amacı; söz konusu yasal ve idari düzenlemeleri, Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) geçmiş iptal kararlarının (özellikle E.2020/42 K.2023/99) ışığında, mülkiyet hakkı, ölçülülük ilkesi, hukuk devleti ilkesi ve vergisel müsadere kavramları ekseninde incelemektir.

Çalışma, sadece mevcut normatif düzenlemeyi tasvir etmekle kalmayacak, aynı zamanda bu düzenlemenin ekonomik etkilerini, uygulama zorluklarını ve muhtemel yargısal süreçleri de kapsamlı bir şekilde irdeleyecektir.

Çalışma boyunca, “Değer Artış Payı” (DAP) mekanizması, sadece bir mali yükümlülük olarak değil, kentsel gelişimi yönlendiren bir enstrüman ve mülkiyet hakkının sosyal sınırlarını yeniden çizen anayasal bir test sahası olarak ele alınacaktır.

A.  Kentsel Rantın Doğası ve Kamusal Meşruiyet

Ekonomik öğretide rant, üretim faktörlerinden birinin arzının esnek olmaması durumunda elde edilen ekstra geliri ifade eder.

Kent toprağı, arzı artırılamayan kıt bir kaynaktır. Şehirlerin nüfusu arttıkça ve ekonomik faaliyetler yoğunlaştıkça, toprağa olan talep artar, ancak toprak miktarı sabittir. Bu durum, “Ricardocu Rant” teorisiyle açıklanan doğal bir değer artışına yol açar¹.

1 Atan, Başak: Ricardo’dan George’a Rantların Vergilendirilmesi, Maliye Çalışmaları Dergisi, 2021, 65, s. 180; Önal, Ayşegül Yakar: Smith’ten Ricardo’ya Rant Teorisindeki Değişim, İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Maliye Araştırma Merkezi Konferansları 45. Seri / Yıl 2004, s. 90-91.

Ancak imar rantı, bu doğal artıştan farklıdır. İmar rantı, idarenin (belediye veya bakanlık) “kalem oynatarak” yaptığı bir plan değişikliği (örneğin, bir tarlanın konut alanına çevrilmesi veya 5 katlı bir parselin 10 kata çıkarılması) sonucunda oluşur.

Buradaki temel meşruiyet sorunu şudur: Değer artışı, mülk sahibinin bir başarısı değil, kamunun (toplumun) yarattığı talep ve idarenin verdiği karar sonucunda oluşmuştur. Dolayısıyla, bu artışın “sebepsiz zenginleşme” teşkil ettiği ve hakkaniyet gereği bu değerin oluşumunu sağlayan kamuya geri dönmesi gerektiği savunulmaktadır.

7534 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik, işte bu “kamusal geri kazanım” felsefesinin en sert ve somut tezahürüdür.

B.  Çalışmanın Kapsamı

Bu çalışma, normatif hukuk analizi ve hukuki etki analizi yöntemlerini kullanarak hazırlanmıştır.

Çalışmanın veri seti, ilgili kanun metinleri (3194 sayılı İmar Kanunu, 7534 sayılı Kanun), ikincil mevzuat (22 Kasım 2025 tarihli Yönetmelik), yüksek yargı kararları (Anayasa Mahkemesi kararları) ve konuyla ilgili tarihi belgelerden oluşmaktadır.

Çalışmanın ilerleyen bölümlerinde sırasıyla şu konular ele alınacaktır:

1. İmar rantının vergilendirilmesinin tarihi arka planı ve önceki başarısız girişimler.
   1. Hukuki dönüşümün nirengi noktası olan Anayasa Mahkemesi kararları ve iptal gerekçeleri.
   1. 7534 sayılı Kanun ve Yönetmelik ile kurulan yeni sistemin teknik ayrıntıları (Oranlar, Matrah, Ödeme).
   1. Sistemin en tartışmalı yönü olan %90 oranının anayasal ve ekonomik analizi.
   1. Kamulaştırılamayan alanlar sorunu ve yeni sistemin getirdiği çözüm mekanizması.
   1. Uygulamada karşılaşılacak değerleme, likidite ve yargısal sorunlar.

II.  TARİHİ ARKA PLAN VE HUKUKİ DÖNÜŞÜM

Türk imar hukukunda, plan değişiklikleri sonucu oluşan değer artışının kamuya aktarılması fikri yeni bir icat değildir.

Cumhuriyet tarihi boyunca, devletin kentleşme sürecinden doğan rantı kavramaya yönelik çeşitli girişimleri olmuştur. Ancak bu girişimlerin bir çoğu, ya siyasi popülizm ya uygulama yetersizliği ya da anayasal engeller nedeniyle akâmete uğramıştır.

Yürürlüğe giren %90 oranlı Değer Artış Payı’nı doğru anlamak için, bu tarihi mirası ve önceki hukuki enstrümanların neden başarısız olduğunu irdelemek gerekmektedir.

A.  “Değerlenme Resmi”: Unutulan Bir Hukuki Miras

İmar rantının vergilendirilmesi konusundaki en ciddi ve kapsamlı erken dönem düzenlemesi, 1948 tarihli ve mülga 5237 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu ile getirilen “Değerlenme Resmi”dir.

O dönemde “Şerefiye” kavramıyla da ilişkilendirilen bu vergi türü, bugünkü Değer Artış Payı’nın (DAP) tarihi ve kavramsal atası konumundadır².

5237 sayılı Kanun’un 16. maddesi ve devâmında düzenlenen Değerlenme Resmi, gayrimenkullerin yol, meydan, park, bahçe gibi kamusal hizmet alanlarına cepheli hale gelmesi veya bu alanlardan yararlanması sonucu değerlerinin artması durumunda alınırdı.

Sistem şu özellikleri taşıyordu:

• Matrahın Takdiri: Gayrimenkullerin eski ve yeni kıymetleri arasındaki fark, takdir komisyonları tarafından belirlenirdi.
• Oran: Değer artışının belirli bir yüzdesi (örneğin %50’ye varan oranlar) resim olarak alınırdı.
• Tahsilat Güvencesi: Borç tapu siciline şerh verilir ve taksitle ödenmesine imkân tanınırdı.

Ancak 1981 yılında kabul edilen 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu ile bu sistem büyük ölçüde terk edilmiş, yerini daha dar kapsamlı “Harcamalara Katılım Payları”na bırakmıştır.

Değerlenme Resmi’nin başarısızlığının ardında yatan temel nedenler; matrahın tespitindeki zorluklar, yüksek enflasyon ortamında değerleme sorunları ve siyasi iradenin bu vergiyi toplama konusundaki isteksizliğiydi.

Yeni düzenleme, aslında 1948 ruhunun çok daha agresif ve teknokratik bir versiyonu olarak geri dönüşünü simgelemektedir.

B.  Modern Dönemde Rantın Kamuya Dönüşü: Arayışlar ve Çelişkiler

1980 sonrası dönemde, neoliberal politikaların etkisiyle kentleşme hızlanmış, ancak rantın kamuya dönüşü konusu “Düzenleme Ortaklık Payı” (DOP) ve “Kamu Ortaklık Payı” (KOP) gibi ayni kesintilerle sınırlı kalmıştır.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan DOP kesintileri (maksimum %45), mülk sahibinden arsasının bir kısmını bedelsiz olarak kamuya terk etmesini ister. Bu, “arazi” üzerinden alınan ayni bir vergidir.

Ancak DOP, sadece arazi ve arsa düzenlemesi aşamasında uygulanabilen bir araçtır. Planlı bir alanda, parsel bazında yapılan bir fonksiyon değişikliği veya emsal artışı (örneğin ticari alana dönüşüm veya kat artışı) durumunda DOP mekanizması yetersiz kalmaktadır. Çünkü mülk sahibi zaten DOP kesintisini yapmıştır; şimdi ise ekstra bir imar hakkı kazanmaktadır.

İşte “Değer Artış Payı” (DAP), tam bu noktada, DOP’un kapsayamadığı “noktasal rantı” vergilendirmek için devreye sokulmuştur.

C.  7534 Sayılı Kanun Öncesi Hukuki Durum

7534 sayılı Kanun öncesindeki dönemde, İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi ile değer artış payı alınması öngörülmüşse de, uygulama esasları belirgin değildi.

Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararları öncesinde, sistemin en büyük açmazı “eşdeğer alan” zorunluluğuydu. Bir mülk sahibi, parselindeki okul veya park alanını kaldırmak istediğinde, idare ona “bana aynı bölgede eşdeğer büyüklükte başka bir okul yeri getir” diyordu.

Kent merkezlerinde boş arsa bulmanın imkânsızlığı nedeniyle bu şart yerine getirilemiyor, mülkler yıllarca “kilitli” kalıyor ve mülkiyet hakkı fiilen askıya alınıyordu.

Bu durum, binlerce “kamulaştırmasız el atma” davasına ve idare aleyhine devâsa tazminat yüklerine sebep olmuştur.

I.          ANAYASA MAHKEMESİ’NİN E.2020/42 SAYILI KARARI VE ÖLÇÜLÜLÜK TESTİ

Hukuki rejimin bugünkü şeklini almasındaki en belirleyici faktör, Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) müdahaleleri olmuştur.

Özellikle 18/05/2023 tarihli, E.2020/42 ve K.2023/99 sayılı karar, imar rantının vergilendirilmesi konusunda devletin yetkilerinin sınırlarını çizen bir manifesto niteliğindedir³.

A.  AYM’nin İptal Gerekçeleri

AYM, söz konusu kararında, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi ve ilgili diğer mevzuat hükümlerini (özellikle 7221 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikleri) anayasal denetime tâbi tutmuştur.

Mahkeme, imar rantının kamuya kazandırılmasında “kamu yararı” (meşru amaç) bulunduğunu kabul etmekle birlikte, düzenlemenin “mülkiyet hakkı” ile çatıştığı noktalarda sert eleştiriler getirmiştir.

AYM’nin iptal kararının temel dayanakları şunlardır:

• Belirlilik İlkesi: Mahkeme, kanunun, idareye çok geniş ve sınırları belirsiz bir takdir yetkisi tanıdığını tespit etmiştir. Hangi alanların dönüştürüleceği, değer artışının nasıl hesaplanacağı ve payın nasıl tahsil edileceği konularında kanuni çerçevenin yetersiz olduğunu, bu durumun keyfî uygulamalara kapı araladığını vurgulamıştır. “Kanunilik ilkesi” gereği, vergi ve benzeri yükümlülüklerin temel unsurlarının (konusu, matrahı, oranı, mükellefi) yasayla açıkça belirlenmesi gerekir.
• Ölçülülük İlkesi: Kararın en can alıcı noktası burasıdır. AYM, değer artışının tamamının (%100’ünün) kamuya aktarılmasını öngören önceki düzenlemeyi, mülkiyet hakkına yönelik “orantısız” bir müdahale olarak görmüştür. Mahkeme, Anayasa’nın 13. ve 35. maddeleri ışığında yaptığı değerlendirmede; “Değer artışının tamamının kamuya alınması, malike mülkiyetinden doğan ekonomik yarardan istifade etme imkânı bırakmamakta, bu durum malik üzerinde aşırı ve katlanılamaz bir külfet oluşturmaktadır.” sonucuna varmıştır. Bu tespit, %100 oranını bir “vergisel müsadere” (tax confiscation) olarak nitelemiştir.

A.  Ölçülülük Testinin Alt Unsurları

AYM, bir müdahalenin ölçülü olup olmadığını üç aşamalı bir testle belirler:

• Elverişlilik: Araç, amaca ulaşmak için uygun mu? (Evet, değer artış payı almak, rantı kamuya kazandırmak için elverişlidir).
• Gereklilik: Aynı amaca daha hafif bir araçla ulaşılabilir mi? (Mahkeme, %100 oranının gerekli olup olmadığını sorgulamıştır).
• Orantılılık: Bireyin hakkına yapılan müdahale ile elde edilen kamu yararı arasında âdil bir denge var mı? (Mahkeme, dengenin bozulduğunu ve faturanın tamamen bireye kesildiğini belirtmiştir).

Bu iptal kararı, yasama organını yeni bir düzenleme yapmaya zorlamış ve 7534 sayılı Kanun’un doğuşuna zemin hazırlamıştır.

Yeni kanun, AYM’nin çizdiği bu kırmızı çizgileri dikkate alarak (veya sınırlarında dolaşarak) hazırlanmıştır.

II.      YENİ HUKUKİ REJİM: 7534 SAYILI KANUN VE 22 KASIM 2025 TARİHLİ YÖNETMELİK

AYM’nin iptal kararı sonrası oluşan yasal boşluğu doldurmak ve imar rantı sistemini yeniden kurgulamak amacıyla çıkarılan 7534 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi değiştirilmiş; uygulamanın ayrıntıları ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” ile belirlenmiştir⁴.

A.  Yönetmeliğin Kapsamı ve Temel Esaslar

Yeni yönetmelik, sistemin omurgasını oluşturmakta ve değer artış payının hesaplanması, tahsili ve dağıtımı konularında usûlleri getirmektedir.

·         Değer Artış Payının Oranı: %90

Yönetmeliğin en çarpıcı ve tartışmalı hükmü, imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelen değer artışının %90’ının kamuya aktarılmasını öngörmesidir.

Bakanlık, bu oranı belirlerken AYM’nin “tamamının alınması (%100)” yönündeki iptal kararını dikkate alarak %10’luk bir indirim yapmıştır.

İdarenin savunmasına göre bu oran, “keyfi imar değişikliklerinin önüne geçilmesi” ve “şehirlerin plansız büyümesinin engellenmesi” amacıyla caydırıcı bir unsur olarak kurgulanmıştır⁵.

·         Matrahın Tespiti ve Değerleme Süreci

Yönetmelik, değer artışının hesaplanmasında sübjektifliği azaltmak amacıyla SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarını sürece dâhil etmiştir.

Değer artış payı, en az iki farklı yetkili değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporların ortalaması esas alınarak belirlenecektir.

İdare bünyesinde kurulacak Kıymet Takdir Komisyonu, bu raporları inceleyerek nihai değeri belirleyecektir. Ancak komisyonun belirleyeceği değer, raporların ortalamasından düşük olamaz.

Değerleme yapılırken taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesâtın bedeli dikkate alınmayacaktır. Değer artışı, sadece arsa (zemin) değeri üzerinden hesaplanacaktır. Bu hüküm, üzerinde bina bulunan, ancak fonksiyon değişikliğiyle değeri artan taşınmazlar için matrahın nasıl belirleneceği konusunda teknik tartışmaları beraberinde getirecektir.

·         Ödeme Koşulları ve İndirimler

Yönetmelik, %90 gibi yüksek bir meblağın ödenmesini kolaylaştırmak için bazı esneklikler tanımıştır:

Değer artış payını peşin ödemek isteyen mülk sahiplerine %10 indirim uygulanacaktır.

Mülk sahipleri, talep etmeleri halinde borçlarını belirli vadelerle taksitlendirerek ödeme imkânına sahip olacaklardır. Ancak taksitlendirme durumunda tapuya şerh konulacak ve borç bitmeden taşınmazın satışı veya yapı ruhsatı alımı mümkün olmayacaktır.

A.  Vergilendirme Sürecinde Dönemeç: Tahakkuk ve Kesinleşme

Yönetmeliğin  12.  maddesi,  mali  hukuk  açısından  vergi  alacağının  doğduğu  an olan “tahakkuk” sürecini, bir hayli özgün ve “bir hayli” bir mekanizmaya bağlamıştır.

Bu maddeye göre, plan değişikliği henüz askıya çıkıp kamunun bilgisine sunulmadan önce, mülk sahibi ile idare arasında değer artış payı konusunda bir mutabakat veya uyuşmazlık süreci yaşanmaktadır.

Süreç adım adım şu şekilde işler:

• Tebliğ ve 7 Günlük “Karar” Süresi: Plan değişikliği idarece onaylandıktan hemen sonra, henüz askıya çıkmadan, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen değer artış payı mülk sahibine tebliğ edilir. Mülk sahibinin bu tebliğden itibaren 7 gün içinde çok önemli bir karar vermesi gerekir: Ya bedeli kabul edip ödeme yöntemini seçecek ya da itiraz edecek/ödemeyeceğini bildirecektir.

·         Mülk Sahibinin Seçenekleri ve Hukuki Sonuçları:

Senaryo A (Ret/Ödememe): Eğer mülk sahibi, “Ben bu değer artış payını ödemiyorum” derse, süreç başlamadan biter. İdare, plan değişikliği işlemlerini durdurur ve taşınmazı eski plan durumuna döndürür. Yâni, “para yoksa plan da yok” ilkesi geçerlidir.

Senaryo B (Kabul ve Tahakkuk): Mülk sahibi bedeli kabul edip ödeme şeklini (peşin veya taksit) bildirdiği anda, değer artış payı tahakkuk eder. Bu aşamadan sonra plan askıya çıkarılır ve eş zamanlı olarak tapu müdürlüğüne bildirim yapılarak taşınmaz üzerine şerh düşülür.

Senaryo C (İtiraz): Mülk sahibi bedele itiraz ederse, komisyon 7 gün içinde itirazı değerlendirir ve “nihai” değeri belirler. Mülk sahibi bu nihai değeri kabul

ederse süreç devam eder (değer artış payı tahakkuk eder), kabul etmezse işlem iptal edilir (eski plana dönülür).

• Askı Sürecindeki Değişiklikler ve Maddi Hatalar: Plan askıdayken üçüncü kişilerin itirazı üzerine planda bir değişiklik yapılırsa, değerleme raporları ve komisyon kararları bu yeni duruma göre revize edilir (mükelleften ek ücret talep edilmez). Ayrıca, tahakkuktan sonra yüz ölçümü hatası gibi maddi hatalar tespit edilirse, hatalı tahakkuk iptal edilerek yeni duruma göre yeniden tahakkuk oluşturulur.

Bu düzenleme, Değer Artış Payı sisteminin, klasik bir vergilendirmeden ziyâde, idare ile birey arasında kurulan “sözleşmesel” bir pazarlık niteliği taşıdığını göstermekte ise de, aynı Yönetmeliğin 13/1 maddesine göre, değer artış payı taksitlerinin ödemesi tamamlanmadan, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaması, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenememesi, onu, “resim” kavramına yaklaştırmaktadır.

Tahakkuk işlemi, planın hukuken yürürlüğe girmesinden (kesinleşmesinden) önce, malikin irade beyanına (kabulüne) bağlanmıştır.

A.  Karşılaştırmalı Tablo: Eski ve Yeni Sistem

Aşağıdaki tablo, 7534 sayılı Kanun öncesi (AYM tarafından iptal edilen) sistem ile yürürlüğe giren yeni sistem arasındaki temel farkları özetlemektedir.

V.    KAMULAŞTIRILAMAYAN ALANLAR VE YENİ ÇÖZÜM MEKANİZMASI

7534 sayılı Kanun’un getirdiği en önemli yeniliklerden biri, belki de değer artış payından ziyâde, yıllardır Türk imar sisteminin kanayan yarası olan “kamulaştırmasız el atma” ve “kısıtlı taşınmazlar” sorununa getirdiği pratik çözümdür.

İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesine eklenen fıkralar, bu sorunu “eşdeğer alan” şartını esneterek çözmeyi hedeflemektedir.

A.  Sorunun Tanımı: Donatı Alanlarında Mülkiyet Hakkı İhlâli

Bir taşınmazın imar planında okul, park, hastane veya yol gibi “umumi hizmet alanı” (donatı alanı) olarak ayrılması, mülk sahibi için mülkiyet hakkının dondurulması anlamına gelir.

İdare, Anayasa gereği bu alanları kamulaştırarak bedelini ödemek zorundadır. Ancak uygulamada belediyeler ve bakanlıklar, bütçe yetersizliği gerekçesiyle on yıllarca kamulaştırma yapmamakta, mülk sahibi ise arsasını ne satabilmekte ne de üzerine inşaat yapabilmektedir.

AYM ve AİHM, bu durumu mülkiyet hakkının “ölçüsüz” ihlâli olarak defalarca mahkum etmiştir.

Eski sistemde, mülk sahibi plan değişikliği isteyerek arsasını kurtarmak istediğinde, “eşdeğer alan getir” şartıyla karşılaşıyor ve kısırdöngüye giriyordu.

• 7534 Sayılı Kanun ile Gelen “Şartlı Kurtuluş“

Yeni düzenleme, İmar Kanunu’nun 13. maddesi kapsamında kamu eline geçmemiş ve 5 yılı aşkın süredir bekleyen bu tür alanlar için bir çıkış yolu sunmaktadır.

Düzenlemeye göre, mülk sahibi aşağıdaki dört şartı sağladığı takdirde, eşdeğer alan göstermeksizin plan değişikliği talep edebilir:

• Taşınmaz henüz kamulaştırma, trampa veya 18. madde uygulamasıyla kamu mülkiyetine geçmemiş olmalıdır.
• İlgili kamu kurumu (örneğin okul alanı için Millî Eğitim Bakanlığı), “bu alana ihtiyacım yoktur” şeklinde görüş vermelidir.
• Taşınmaza verilecek yeni fonksiyon kesinlikle konut olamaz. Sadece ticaret, turizm, özel sağlık, özel eğitim gibi fonksiyonlar verilebilir. Bu yasak, nüfus yoğunluğunu artırmamak ve yeni donatı ihtiyacı doğurmamak amacıyla getirilmiştir.
• Yeni fonksiyon ve yapılaşma koşulları, çevredeki mevcut dokuyla uyumlu olmalıdır.

Bu mekanizma işlediğinde, mülk sahibi “donatı alanı” prangasından kurtulup “ticaret alanı“na kavuşmaktadır. Ancak bu özgürlüğün bedeli ağırdır: Oluşan değer artışının %90’ını devlete ödemek zorundadır.

Devlet burada vatandaşa şunu söylemektedir: “Seni arsanın kısıtlılığından kurtarırım, ticari imar veririm, ama bu işlemden doğan kazancın neredeyse tamamını alırım.“

VI.        %90 ORANI VE ÖDEME GÜCÜ İLKESİ

Çalışmanın bu bölümünde, yeni sistemin en mühim noktası olan %90 oranının, mali hukuk ilkeleri (özellikle ödeme gücü) ve ekonomik rasyonalite açısından ayrıntılı bir değerlendirmesi yapılacaktır.

A.  Mali Güç vs. Ödeme Gücü: Likidite Krizi

Anayasa’nın 73. maddesi, “Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, mali gücüne göre vergi ödemekle yükümlüdür.” hükmünü amirdir.

Mali güç; gelir, servet ve harcama ile ölçülür. Ancak servet üzerinden alınan vergilerde (veya DAP gibi mali yükümlülüklerde), “potansiyel mali güç” ile “fiili ödeme gücü” arasında ciddi bir gerilim ortaya çıkar.

DAP, niteliği itibarıyla “gerçekleşmemiş kazanç” üzerinden alınan bir yükümlülüktür.

Örneğin; bir vatandaşın arsası plan değişikliği ile 10 Milyon TL’den 100 Milyon TL değere ulaşmıştır. Vatandaşın varlığı (serveti) kâğıt üzerinde 90 Milyon TL artmıştır. Devlet, bu artışın

%90’ı olan 81 Milyon TL’yi talep etmektedir. Vatandaşın cebinde 81 Milyon TL nakit para yoktur. Varlığı likit değildir (gayrimenkuldür). Vatandaş, bu parayı ödeyebilmek için ya arsasını satmak zorundadır (ki piyasada alıcı bulmak zaman alır) ya da borçlanmak zorundadır. Eğer satarsa, mülkiyet hakkını kaybetmiş olur. Satamazsa, ödeme yapamaz ve ipotek/haciz tehdidiyle karşılaşır.

Bu durum, mali hukukun “ödeme gücü” ilkesiyle açık bir çatışma halindedir. %90 gibi radikal bir oran, likidite sorununu çözülemez hale getirmekte ve mülk sahibini mülkünü elden çıkarmaya zorlayan bir baskı aracı (vergisel müsadere) niteliği kazanmaktadır.

B.  Değerleme Sürecindeki Sorunlar

Yönetmelik, matrahın tespitini SPK lisanslı firmalara ve komisyonlara bırakmıştır. Ancak gayrimenkul değerlemesi, matematiksel bir kesinlik içermez.

Enflasyonist ortamda, “bugünkü değer” ile “yarınki değer” arasında büyük farklar oluşabilir.

Değerleme uzmanları, plan değişikliği sonrası değeri belirlerken, gelecekteki potansiyel projeleri (AVM, otel vb.) varsayarak yüksek değerler takdir edebilirler. Bu, henüz ortada olmayan bir projenin rantının vergilendirilmesi anlamına gelir.

İdare nezdindeki komisyonun, değerleme raporlarının ortalamasından aşağı inememesi, ancak yukarı çıkabilmesi, sistemi “devlet lehine” (fiskal) bir yapıya büründürmektedir.

VII. ANAYASAL GEÇERLİLİK VE GELECEK PROJEKSİYONU

7534 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik, yürürlüğe girmiş olmakla birlikte, hukuki tartışmalar bitmiş değildir.

Aksine, %90 oranının varlığı, yeni bir AYM başvurusunu kaçınılmaz kılmaktadır.

A.  %90 Oranı AYM’den Döner mi?

AYM, E.2020/42 sayılı kararında %100 oranını “mülkiyet hakkının özünü zedeleyen, aşırı ve orantısız külfet” olarak iptal etmiştir.

Kanun koyucu, bu oranı %90’a indirerek (sadece %10’luk bir marj bırakarak) AYM’nin endişelerini gidermiş midir?

Hukuki açıdan bakıldığında, %90 ile %100 arasındaki fark, mülkiyet hakkının özünü korumak adına “sembolik” kalmaktadır.

AİHM ve AYM içtihatlarına göre, vergi oranının mülkün getirisini veya değerini anlamsız kılacak seviyeye ulaşması “müsadere” sayılır.

Bir değer artışının onda dokuzuna el koymak, malike o artıştan ekonomik olarak yararlanma hakkı tanımamak demektir.

%90 oranı, “gereklilik” ve “orantılılık” testlerini geçmekte zorlanacaktır. Çünkü devletin “rantı kamuya alma” amacına, %50 veya %60 gibi daha makûl oranlarla da ulaşması mümkündür.

%90 ısrarı, “en hafif aracı seçme” yükümlülüğüne açıkça aykırıdır.

Bu nedenlerle, %90 oranının da önümüzdeki süreçte anayasaya aykırılık iddiasıyla iptal edilmesi kuvvetle muhtemeldir.

B.  Yargısal Süreçler ve İdari Davalar

Uygulama başladığında, idare mahkemelerinde şu tür davaların yoğunlaşması beklenmektedir:

• Değerleme İptali Davaları: Matrahın yüksek belirlendiği iddiasıyla açılan davalar.
• Plan İptali Davaları: “Eşdeğer alan ayrılmaksızın” yapılan değişikliklerin, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırı olduğu (donatı dengesini bozduğu) iddiasıyla TMMOB ve sivil toplum kuruluşları tarafından açılacak davalar.
• Ödeme Emri İptali Davaları: Likidite sorunu yaşayan mükelleflerin, ödeme emrinin iptali için açacakları davalar.

VIII. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türkiye’nin kentleşme serüveninde, 7534 sayılı Kanun ve 22 Kasım 2025 tarihli Değer Artış Payı Yönetmeliği, tarihi bir dönüm noktasını temsil etmektedir.

Devlet, yıllardır seyirci kaldığı veya dolaylı yöntemlerle (DOP, harçlar) pay almaya çalıştığı imar rantına, artık doğrudan ve büyük bir iştahla ortak olmuştur.

İmar rantı artık mülk sahibinin şansı değil, kamunun hakkı olarak düzenlenmiştir. %90 oranı, spekülatif plan değişikliği taleplerini engelleyecek, ancak aynı zamanda gerekli kentsel dönüşüm projelerini de (maliyet artışı nedeniyle) yavaşlatma tehlikesi taşıyacaktır.

“Eşdeğer alan” şartının esnetilmesi, mülkiyet hakkı kısıtlı binlerce vatandaş için bir çözüm kapısı aralamıştır. Ancak bu çözümün maliyeti (%90 pay), birçok vatandaş için “ödenebilir” olmaktan uzaktır.

Diğer yandan, düzenleme, mülkiyet hakkı ve ölçülülük ilkesi açısından bıçak sırtında

durmaktadır. AYM’nin %100 iptal gerekçeleri, %90 için de geçerliliğini korumaktadır.

Sonuç olarak; “Değer Artış Payı“, Türk imar hukukunda devrim niteliğinde bir enstrümandır, ancak bu enstrümanın akordu henüz tam yapılmamış görünmektedir.

Mülkiyet hakkının kutsallığı ile kamu yararının gerekliliği arasındaki hassas denge, %90 oranında henüz kurulamamıştır.

Önümüzdeki dönem, bu oranın yargı kararlarıyla makûl seviyelere (%40-%50 bandına) çekildiği ve sistemin daha âdil bir zemine oturduğu bir sürece gebe olabilir.

Hukuk devleti, rantı vergilendirirken vatandaşı mülksüzleştirmeyen, kamu yararını sağlarken bireyin ekonomik varlığını yok etmeyen bir “altın oran“ı bulmak zorundadır.

Doç Dr Sekan Ağar

1 Atan, Başak: Ricardo’dan George’a Rantların Vergilendirilmesi, Maliye Çalışmaları Dergisi, 2021, 65, s. 180; Önal, Ayşegül Yakar: Smith’ten Ricardo’ya Rant Teorisindeki Değişim, İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Maliye Araştırma Merkezi Konferansları 45. Seri / Yıl 2004, s. 90-91.

2 İller ve Belediyeler Dergisi, 1983, Şubat, s. 1104,

https://www.tbb.gov.tr/sites/default/files/online/dergiler/1983/1983_subat/files/basic-html/page10.html, E.T.: 23.11.2025.

3 AYM, E.2020/42, K.2023/99, 18/05/2023, R.G., 04.10.2023, 32329,

https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/ND/2023/99, E.T.: 23.11.2025

4 R.G., 22.11.2025, 33085.

5 Bakanlığın 22.10.2025 tarihli basın açıklamasından, https://www.csb.gov.tr/imar-plani-degisikligine-dair- deger-artis-payi-uygulama-yonetmeligi-yayimlandi-bakanlik-faaliyetleri-42923, E.T.: 23.11.2025.