editör-tr
Kentsel dönüşüm projelerinde bir binanın yıkılıp 6306 sayılı Kanun (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk. Kanun) kapsamında yeniden inşa edilmesi, birden çok malikin hak ve menfaatlerini bir arada etkileyen karmaşık bir süreçtir.
Eski binadaki her bağımsız bölümün değerine göre belirlenmiş arsa payları ve daire özellikleri, yeni projede değişime uğrar. Şerefiye farkı, kısaca eski ve yeni bağımsız bölümlerin nispi değer değişimlerinden kaynaklanan prim veya kayıpları ifade eder. Bir başka deyişle, yeni binada bazı dairelerin konum, manzara, büyüklük gibi nedenlerle diğerlerine göre daha değerli hale gelmesi sonucu ortaya çıkan değer farklarıdır. Bu farkların adil bir şekilde hesaplanıp maliklerin kendi aralarında mahsuplaşması (borç-alacak dengelenmesi), hem hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi hem de projenin hakkaniyetli olması açısından kritiktir.
Şerefiye ve Arsa Payı Değer Dengesinin Hukuki Temelleri
Kat mülkiyeti hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatı, yeniden inşa sürecinde her bir malikin hakkının korunmasını amaçlar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’na göre bağımsız bölümlere düşen arsa payı, bölümlerin değerleri ile orantılı olarak belirlenmelidir (KMK m.3). Örneğin, aynı metrekareye sahip iki daireden deniz manzaralı olanın arsa payı, manzarasız olana kıyasla daha büyük olmak zorundadır. Eski binalarda pratikte çoğu zaman arsa payları tüm dairelere eşit veya sadece metrekareye göre dağıtılmış olsa da, bu tür adaletsiz dağılımlar maliklere “arsa payı düzeltim davası” açma hakkı verir. Nitekim kentsel dönüşüm öncesinde, özellikle değerleri konum avantajı nedeniyle farklılaşan bağımsız bölümler varsa, işe başlamadan önce arsa paylarının hakkaniyete uygun hale getirilmesi tavsiye edilir.
Yıkılıp yeniden yapılma kararı alındığında, KMK m.3 uyarınca yeni projede değer kazanan bir dairenin arsa payının artırılması hukuki bir zorunluluktur. Örneğin çatı katındaki bir daire yeni projede dubleks hale gelip değeri belirgin biçimde artıyorsa, o dairenin arsa payı da yükseltilmelidir. Arsa payı toplamı sabit olduğundan, bu durum diğer maliklerin arsa payının nispi olarak azalacağı anlamına gelir. Dolayısıyla “Biz arsa payı değişmesin, şerefiye farkı dağıtmayalım” şeklindeki bir yaklaşım hukuken geçerli değildir. Her ne kadar şerefiye farklarının ödenmesine dair özel bir kanun maddesi bulunmasa da, hukuk doktrini ve dürüstlük kuralı gereği değeri artan bölüm malikinin, diğer maliklerden adeta “ödünç aldığı” arsa payının bedelini ödemesi beklenir. Şerefiye; dairenin alanı, manzarası, cephesi, katı, güneş alması, asansör ve merdivene uzaklığı, gürültü durumu gibi pek çok unsurun parasal değere etkisiyle belirlenen bir olgudur ve bu değer objektif ölçütlerle tespit edilmelidir. Dolayısıyla yeniden inşa sürecinde her malikin yeni değeri, eski değerine oranla aşırı sapma göstermemeli; gösterirse bu sapma eşitlik ilkesi uyarınca giderilmelidir.
6306 sayılı Kanun kentsel dönüşüm kararlarının çoğunluk ilkesiyle alınabilmesine imkân tanımıştır. Kanun, riskli yapı tespitinden sonra maliklerin salt çoğunlukla yeniden yapım veya satma kararları alabileceğini belirtir (6306 s.K. m.6). Ancak çoğunluğun aldığı bu kararların azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi gerekir. Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşümde çoğunluk kararlarının, azınlık maliklere açık zarar verdiği durumlarda yargı mercilerinin itirazları dikkatle incelemesi gerektiğini vurgulamıştır. Özellikle yeni proje sonunda bazı maliklerin önceki haklarına göre orantısız kayba uğraması, mülkiyet hakkı ihlâli olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle uygulamada, çoğunluk sağlanmış olsa bile, paylaşım planının hakkaniyetine itiraz eden malikler dava yoluna başvurabilmektedir. Nitekim Yargıtay kararlarında da, kentsel dönüşüm sözleşmeleri sonrasında malikler arasında doğan şerefiye uyuşmazlıklarının dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ndeki 15/A maddesi, çoğunluğun anlaşmasına katılmayan maliklerin hisselerinin satışında değer tespitine ilişkin özel bir güvence getirmiştir. İlgili düzenlemeye göre, salt çoğunluk ile anlaşmaya katılmayan azınlık malikinin arsa payı, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı uzmanlarca belirlenen rayiç değer üzerinden tespit edilir ve bu değerden aşağı olmamak üzere diğer maliklere açık artırmayla satılır.
Hukuki düzlemde eşitlik ilkesi ve sebepsiz zenginleşme yasağı şerefiye farklarının dağıtılmasını gerektirir. Eğer bir malikin yeni dairesinin değeri, eskiye kıyasla orantısız biçimde düşmüşse, bu malik Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak diğer maliklerden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davalarında TBK m.82 gereği 2 yıllık ve en fazla 10 yıllık zamanaşımı bulunduğunu da not edelim. Doktrinde, kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapının yeniden inşasında çoğunluk kararlarının mülkiyet hakkına etkilerini ve azınlık haklarını kapsamlı biçimde incelemiştir. Bu incelemelerde, paylaşımların hakkaniyete aykırı olması durumunda azınlık maliklerin arsa payı düzeltilmesi, sözleşmenin uyarlanması veya sebepsiz zenginleşme temelli tazminat davaları açabileceği ifade edilmektedir. Sonuç olarak hukuken, şerefiye farklarının hesaplanıp ödenmesi, hem sözleşmesel yükümlülük (dürüstlük kuralı gereği) hem de mülkiyet hakkının korunması bakımından zorunlu görülmektedir. Sözleşme hazırlanırken taslak proje üzerinden ayrıntılı bir paylaşım planı yapılmalı, yeni arsa payları ve şerefiye bedelleri açıkça sözleşmede belirtilmelidir. Aksi takdirde, proje tamamlandıktan sonra dahi azınlıkta kalanların zarar ziyan davaları ile karşılaşılabileceği unutulmamalıdır.
Değerleme, Hesaplama ve Muhasebe Açısından Şerefiye Farkları
Kentsel dönüşüm projelerinde her bir bağımsız bölümün eski ve yeni değerlerini karşılaştırarak mali dengeyi kurmak, adil bir sonuç için esastır. Bir mali müşavir veya değerleme uzmanı yaklaşımıyla, öncelikle eski binadaki rayiç değerler tespit edilir, ardından yeni projedeki beklenen değerler hesaplanır. Bu süreçte, değerleme katsayıları ve metrekare bazlı analizler kullanılır. Aynı büyüklükteki dairelerin bile kat, cephe, manzara gibi nedenlerle farklı fiyatlanabildiği (şerefiye) göz önüne alınır. Örneğin bir binada kuzey cepheli alt kat bir daire ile güney cepheli üst kat bir daire, metrekareleri eşit olsa da farklı rayiç bedellere sahip olacaktır. Değerleme uzmanları bu farkları belirlemek için genellikle puanlama veya katsayı yöntemleri uygularlar. Her bir kritere (kat yüksekliği, cephe genişliği, manzara, güneş alma, gürültü, asansöre uzaklık vb.) belirli ağırlıklar verilir. Böylece her bağımsız bölümün nispi değeri hesaplanır. Örneğin:
· Kat Faktörü: Zemin kat daire için 0.8, orta kat için 1.0, en üst kat için 1.1 gibi katsayılar belirlenebilir (üst katlar avantajlı olduğu için).
· Cephe/Manzara Faktörü: Deniz veya park manzaralı cepheye +%10 değer artışı katsayısı eklenebilir. Kuzey cephe veya dar cephe ise belki –%5 düzeltme yapılır.
· Büyüklük ve Kullanım: Aynı metrekarede dubleks (iki katlı) daire, normal daireye göre ek bir kullanım alanı avantajı sağlar, ancak bu ek alanın her metrekaresi ana kat kadar değerli kabul edilmez (çünkü çatı katı kullanımının değeri düşüktür). Örneğin dubleksin çatı piyesi alanı için ayrı, daha düşük bir birim fiyat uygulanır.
· Ticari Fonksiyon: Zemin katın konuttan dükkâna dönüşmesi halinde, konut rayiçleri yerine ticari emsal rayiçler dikkate alınır. İyi bir konumdaki dükkânın metrekaresi konuta göre katbekat değerli olabilir.
Yukarıdaki gibi faktörler değerlendirilerek, yeni binadaki her bağımsız bölüm için bir piyasa değeri tahmini yapılır. Bu noktada önemli bir ilke: Toplam değer korunumu ve orantılı kazanç. Kural olarak, yeni binadaki bağımsız bölümlerin toplam değeri, kentsel dönüşüm projesinin getirdiği imar avantajlarıyla genelde artar. Ancak her malikin bu toplam artıştan nispi olarak eşit oranda faydalanması beklenir. Yani herkesin değeri kendi payına düşen oranda artmalı, biri %300 kazanırken diğeri sadece %50 kazanmamalıdır. Eğer böyle bir dengesizlik kaçınılmazsa, aradaki fark şerefiye bedeli olarak transfer edilmelidir.
Şerefiye farklarını hesaplamak için genellikle şu adımlar izlenir:
- Eski ve Yeni Değerlerin Karşılaştırılması: Her bir malikin eski dairesinin değeri ve yeni dairesinin öngörülen değeri yan yana konur. Örneğin eski binada değeri 800 bin TL olan bir daire, yeni projede 1.200.000 TL değere ulaşacaksa, nominal olarak 400 bin TL kazanç vardır. Ancak bu kazancı oransal açıdan değerlendirmek gerekir (yüzde kaç artış?). Tüm dairelerin artış yüzdeleri hesaplanır.
- Ortalama Artış Oranının Belirlenmesi: Binadaki toplam eski değer ve toplam yeni değer bulunur. Bu iki toplam oranlanarak λ katsayısı elde edilir:
λ = Toplam Yeni Değer / Toplam Eski Değer
λ, tüm binanın değerinin kaç katına çıktığını gösterir. Örneğin toplam değer 2.5 katına çıktıysa λ = 2,5’tir. Adil dağılımda, her bir dairenin yeni değeri, eski değerinin λ katı olmalıdır. Yani malik hiçbir şerefiye transferi olmasa idi, daire i için beklenen adil yeni değer:
Adil Değer = λ × Eski Değer
şeklinde olmalıdır. Bu “adil” değer, o malikin payına düşen yeni değeri gösterir.
- Şerefiye Farklarının Hesaplanması: Gerçekte her dairenin fiili değeri ile adil değeri karşılaştırılır. Eğer yeni değer adil değerden büyük ise ilgili malik, ortalamaya göre fazla değer kazanmış demektir; aradaki fark “şerefiye borcu” olarak görülür. Tersi durumda, yeni değer adil değerden küçük ise malik yeni projede nispeten değer kaybetmiştir; bu fark “şerefiye alacağı” olarak hak sahibine ödenmelidir. Bu şekilde her malikin şerefiye farkı hesaplanır. Bazıları pozitif (borç), bazıları negatif (alacak) çıkacaktır. Bu farklar borç-alacak tablosu halinde listelenir. Toplam borç ile toplam alacak birbirine eşit olmalıdır (aksi halde hesap tutmuyordur). Mali açıdan, şerefiye mahsuplaşması bu borç ve alacakların dengelenmesi demektir. Maliklerin karşılıklı borçları, alacakları kadar tenzil edilerek sadece net ödemeler kalır. Örneğin iki malik arasında biri 55.000 TL borçlu, diğeri 45.000 TL borçlu görünüyorsa aslında aralarındaki net şerefiye farkı 10.000 TL’dir; bu tutar yüksek değere kavuşan taraftan diğerine ödenerek ikisi arasındaki hesap kapanır.
- Sözleşmeye Yansıtma ve Ödeme Planı: Hesaplanan şerefiye farkları, ideal olarak daha inşaat başlamadan maliklerin aralarında ve/veya müteahhit ile yaptıkları sözleşmeye yazılır. Ödeme şekli uygulamada farklı biçimlerde olabilir: Örneğin inşaat masraflarına ek katılım payı olarak yüksek değer kazanacak maliklerden tahsil edilebilir veya proje sonunda tapu devri öncesi bir ödeme planı yapılabilir. Önemli olan, bu bedellerin nesnel verilere dayanarak belirlendiği ve tüm taraflarca kabul edildiği bir uzlaşma sağlamaktır. Aksi takdirde, sonradan bir malikin dava açıp eksik kalan değeri talep etmesi riskine karşı, noter onaylı ek protokoller yapıldığı da görülmektedir.
Mali açıdan bir diğer kritik konu da inşaat maliyetinin paylaştırılmasıdır. Eğer maliklerin arsa payı karşılığı değil de para toplayarak inşaat yaptırdığı bir proje söz konusuysa, kimin ne kadar maliyete katlanacağı adil belirlenmelidir. İlk akla gelen yöntem, her malikin yeni dairesinin net alanının toplam net alana oranı kadar maliyet üstlenmesidir. Ancak bu noktada tekrar teknik farklılıklar gündeme gelir: Her metrekare inşaat aynı maliyete sahip değildir. Örneğin çatı piyesi alanlarının inşaat maliyeti, binanın orta katlarındaki konut alanlarına göre daha düşüktür. Çatı katlarında betonarme tavan yerine hafif malzeme kullanılır; ayrıca çatı zaten ortak alan olarak yapılacak olduğundan dubleks daire olsa da çatının bir kısmı her halükârda inşa edilecektir. Benzer şekilde, açık teraslar, otopark alanları gibi kısımların metrekaresi de bir dairenin salonu veya yatak odası kadar maliyetli olmayabilir. Dükkanlar açısından bakılırsa, bir zemin kat dükkânın içi çoğunlukla brüt teslim (basit sıva halinde) bırakılır ve ince işlerinin çoğunu kiracı veya alıcı yapar; bu yönüyle inşaat firması için konutlara göre daha düşük maliyetlidir. Dolayısıyla inşaat maliyetini dağıtırken ağırlıklandırılmış alan yöntemi kullanmak gerekir. Her bağımsız bölüm için ağırlıklı inşaat alanı hesaplanır: Örneğin bir dairenin 100 m2 net konut alanı 20 m2 terası varsa, teras alanına yarı ağırlık (0.5 katsayı) verilebilir. Böylece dairenin ağırlıklı alanı 110 m2 olur. Bütün dairelerin ağırlıklı alanları toplanır. Her malikin inşaat maliyetine katılım payı = (Malikin ağırlıklı alanı / Toplam ağırlıklı alan) × Toplam maliyet formülüyle bulunur. Bu yöntem, büyüyen alanların maliyete katkısını makul düzeyde tutarken küçülen alanların hakkını korur. Örneğin dubleks hale gelen üst kat, ekstra alanının maliyetine tabii ki katılır ancak bu ek alan düşük standarda sahip olduğu için, maliyet paylaşımına belki %50 oranında dahil edilir (emsal: çatı alanı katsayısı 0.5). Böylece herkes dairesinin gerçek maliyeti kadar ödeme yapar, ne eksik ne fazla.
Müteahhit ile kat karşılığı (hasılat paylaşımı) anlaşılan projelerde ise durum biraz farklıdır. Bu halde malikler inşaat maliyeti ödemez; müteahhit kendi cebinden inşaatı yapıp karşılığında bazı bağımsız bölümlerin sahibi olur. Müteahhit, finansman ve kar riskini üstlendiği için öncelikle toplam proje değeri içinden kendi alacağı paya odaklanır. Onun için şerefiye farkları, malikler arası bir iç meseledir. Nitekim uygulamada müteahhitler, malikler arası şerefiye hesabına müdahale etmezler; toplamda %X daire vereceğiz der, dağılımına maliklerin kendi aralarında karar vermesini bekler. Eğer malikler kendi aralarında anlaşamazsa, müteahhit de çoğu zaman herkesin payını metrekare hesabıyla eşit oranda büyütmeye yönelik, “ortalama” bir çözüm sunar. Bu çözüm çoğu kez hakkaniyetli olmaz ancak müteahhidin işi hızlandırmak için başvurduğu bir yoldur. Öte yandan, anahtar teslimi inşaat (müteahhidin para karşılığı işi yaptığı) durumlarda müteahhit, kimin ne kadar ödeme yapacağını belirleyen formüllerde söz sahibi olabilir. Bu durumda da genellikle kendi işini kolaylaştıracak şekilde (örneğin sadece metrekare oranına dayalı) bir ödeme tablosu önerir. Burada malikler, teknik ve hukuki danışmanlık alarak müteahhidin önerilerini denetlemeli, gerekiyorsa şerefiye farklarını da gözeten revizyonlar talep etmelidir. Aksi halde, en başta çözülmeyen adaletsizlikler sonradan maliklerin kendi aralarındaki sorunlarına dönüşecektir.
Özetle mali boyutta, şerefiye farklarının nesnel ve şeffaf bir yöntemle hesaplanması, ardından muhasebe tablosu mantığıyla borç ve alacakların ortaya konması gerekir. Bu hesaplamalar yapılırken her varsayım ve katsayı gerekçelendirilmelidir. Örneğin “çatı piyesi alanı, normal oda alanının %60 değeri sayılmıştır çünkü malzeme standardı düşüktür ve kullanım konforu daha azdır” gibi bir gerekçe, tüm paydaşların içini rahatlatır. Hesaplamaların sonuçları sözleşme metinlerine aktarılıp tüm taraflarca imzalanırsa, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların da önüne geçilecektir.
Proje Değişikliklerinin Değer ve Maliyet Üzerindeki Etkileri
Kentsel dönüşümde mimari ve mühendislik değişiklikleri, bağımsız bölümlerin büyüklüklerini, niteliklerini ve dolayısıyla değerlerini derinden etkiler. Şerefiye farkına yol açan başlıca teknik faktörler şunlardır:
- Çatı Piyesi → Mansard Çatı Dönüşümü: Eski yapılarda çatı alanı çoğunlukla ortak alan veya sadece depolama maksatlı ufak piyesler şeklinde olurken, yeni projede imar hakkı elveriyorsa çatı alanı mansard çatı olarak değerlendirilip en üst kattaki daireye dahil edilebilir. Mansard çatı, eğimli çatı altında yaşam alanı oluşturulması demektir. Bu dönüşüm, üst kat dairenin brüt/net alanını önemli ölçüde artırır ve ona panoramik manzara, teras imkânı gibi avantajlar sağlar. Sonuç olarak çatı katının değeri eskiye oranla katbekat artar (örneğin eski değeri ~8-9 milyon TL olan bir çatı dairesi, mansard uygulamasıyla 30-35 milyon TL değere ulaşabilir). Teknik açıdan, bu artışın nedenleri: i) Yeni dubleks kattan elde edilen ek metrekaraler, ii) Önceden yokken şimdi kazanılan manzara ve cephe avantajı (eğimli çatı pencereleri veya teras sayesinde), iii) Binanın son katının artık lüks penthouse niteliği kazanmasıdır. Ancak inşaat maliyeti yönünden bakılırsa, çatı katındaki ek alanın yapımı, normal bir kat inşaatına kıyasla daha düşük maliyetlidir. Çatı katında duvarların bir kısmı alçıpandan olabilir, ısı yalıtımı farklı yapılır, çatı konstrüksiyonu zaten binanın korunumu için gereklidir. Değerleme açısından da mansard alanının her metrekaresi, alt kattaki ana yaşam alanı kadar kıymetli görülmez. Örneğin 100 m2 alt kat + 60 m2çatı piyesine sahip bir dubleksin değerini hesaplamak için, alt kat 100 m2 x birim fiyat (ör. 200 bin TL/m2 + çatı piyesi 60 m2 x azaltılmış birim fiyat (ör. 120 bin TL/m2 şeklinde bir ayrım yapılabilir. Ayrıca mansard kattaki alanlar genellikle tavan eğimi nedeniyle tam kullanım rahatlığı vermez, bu da değeri biraz düşürür. Yine de, çatı katına eklenen her metrekare tüm maliklerin ortak malı olan arsadan kazanıldığı için, buradan doğan kazancın tamamı tek bir malike bırakılamaz. Şerefiye hakkı, kazancı sağlayan malikin yanı sıra diğer malikleri de kapsar. Basitçe ifade etmek gerekirse: 7 daireli bir binada en üst kat dubleks hale geliyorsa, ortaya çıkan ekstra değer farkı sadece o dairenin değil, 7 dairenin tamamının katkısıyla oluşmuştur. Dolayısıyla bu prim değerinin, 7 malik arasında (elbette dubleks maliki dahil) paylaştırılması gerekir. Teknik olarak bu, o dubleksin arsa payının yükseltilmesi ve diğerlerininkinin düşürülmesi, finansal olarak ise dubleks malikin diğerlerine ödeme yapması anlamına gelir.
- Brüt/Net Alan Değişimleri: Eski binada toplam inşaat alanı ile dairelerin net kullanım alanı arasındaki oran, yeni projede farklı olabilir. Örneğin eski yapıda ortak alanlar (merdiven, sahanlık) küçük ve asansör yokken, yeni projede modern bir asansör boşluğu, daha geniş merdiven kovası, yangın çıkışı, hidrofor odası, otopark girişi gibi alanlar eklenebilir. Bu, her bir dairenin net metrekaresinin yeni projede eskiye göre değişmesi anlamına gelir. Bir dairenin net alanı artarsa değeri genellikle artar, azalırsa değer kaybedebilir. Teknik planlamada, eğer mümkünse her malikin yeni net alanını eskiye yakın tutmak istenir. Ancak bina mimarisi, deprem yönetmelikleri ve ortak alan ihtiyaçları bunu engelleyebilir. Mühendislik çözümleriyle bazen telafi imkânı doğar: Örneğin eski binada 4 daireye hizmet eden tek merdiven varken yeniye asansör eklendiğinde daire başına düşen net alan biraz azalabilir; bu durumda belki balkonlar büyütülerek veya dairelerin şeklinde düzenleme yapılarak net kayıp minimize edilebilir. Net-brüt farkı her daire için ayrı analiz edilmelidir. Brüt alana oranla neti daha çok düşen daire varsa, bu da bir şerefiye kaybıdır ve diğer unsurlarla birlikte değerlendirilmelidir.
- Yapı Kalitesi ve İmalat Standartları: Yeni yapılan bina, eskiye göre genelde daha yüksek bir yapı sınıfına sahiptir (örneğin daha iyi malzeme, daha estetik dış cephe, modern tesisatlar, enerji verimli sistemler). Bu durum tüm bağımsız bölümlerin piyasa değerini artırır. Ancak burada önemli olan, bu kalite artışından herkesin zaten eşit yararlanıyor olmasıdır; yani tüm maliklere şamil genel bir kazançtır. Teknik yönden farklılaşma, eğer belirli bir bağımsız bölüm diğerlerine göre ayrıcalıklı bir imalat ile yapılırsa ortaya çıkar. Örneğin zemin kattaki dükkân için tamamen cam giydirme bir vitrin cephe yapılırken üst katlarda normal pencere kullanılması, dükkâna ekstra maliyet fakat aynı zamanda ekstra değer katar. Yine bazı daireler için iç mimari özel tasarım (örneğin terasta pergola, üst katta farklı yükseklikte tavan vb.) uygulanması da onların değerini etkiler. Bu tip durumlarda, teknik olarak her bir imalat farkı parasal karşılığıyla şerefiye hesabına yansıtılmalıdır. Keza, eski binada var olup yeni projede kaybolan haklar da olabilir. Örneğin eski zemin kat maliki, geçmişte binanın bahçesini fiilen özel bahçe gibi kullanıyorduysa ama yeni projede böyle bir ayrıcalık kalmadıysa, bu malik teknik anlamda bir hak kaybına uğramıştır. Bu durum da yeni proje değerinde o malike eksi hanesine yazılır ve belki diğerlerine ödeme yükümlülüğünü azaltan bir unsur sayılabilir. Teknik ekibin, proje öncesi mevcut kullanımları ve fiili durumları dikkatle analiz ederek yeni projede neyin değişeceğini öngörmesi ve tüm bu unsurları değerleme uzmanlarına bildirmesi gerekir. Örneğin eski projede bir dükkân, tadilatla bodrum kat deposunu kullanım alanına katmışsa bu değeri artıran bir değişikliktir; yeni projede bunu resmileştirip arsa payını yükseltmek gerekebilir. Bu tür teknik ayrıntılar doğrudan doğruya hukuki ve mali sonuçlar doğurmaktadır.
- Zemin Katın Ticari Fonksiyona Dönüşmesi: Teknik bir değişiklik olan kullanım amacı değişikliği, şerefiye farkının en dramatik örneklerindendir. İmar planında yapılan bir düzenlemeyle veya proje tasarımıyla, eskiden konut olan zemin kat(lar)ın dükkân/ofis gibi ticari üniteye çevrilebilmesi mümkün olabilir. Bu dönüşüm, mühendislik açısından farklı bir tasarım gerektirir: Örneğin zemin kata ayrı bir giriş kapısı, daha yüksek tavan, büyük vitrin açıklıkları, belki yapı statiği açısından geniş açıklıklar için ek kolon-kiriş takviyesi gibi değişiklikler yapılır. Maliyet anlamında, konuta göre bazı kalemler artar (ör. çelik kolon, geniş açıklıklar), bazıları azalır (ör. iç bölmeler az olacağı için tuğla işçiliği düşer, ince işler bırakılabilir). Değer anlamında ise zemin kat ticari alanın getirisi çok yüksektir. Özellikle cadde üzerindeki bir dükkânın satış fiyatı, aynı konutun en az birkaç katı olabilmektedir. Örneğin 30 yıl önce bir binada zemin konut, dairelerden sadece %20 daha değerliyken; günümüzde aynı yerde ticari izni olan bir dükkân, dairenin 4 katı değere ulaşabilir. Bu durumda yeni projede zemin kata küçücük bir dükkân vermek, arsa payı küçük diye onu eskisi gibi değerlendirmek adaletsiz olacaktır. Elde edilen bu ekstra ticari imar hakkı, aslında parselin tamamının hakkıdır. Yani dükkân maliki bu imkân sayesinde büyük bir prim elde ederken, diğer maliklerin de arsadan gelen bu değere ortak olduğunu kabul etmek gerekir. Uygulamada bu durum, zemin kattaki malikin ek bir bedel ödemesi şeklinde çözülür. Eğer zemin kat maliki müteahhit ise (yani dükkân karşılığı inşaat yapıp diğerlerine daire veriyorsa), zaten genelde daha küçük bir alandan bütün dairelere pay verebildiği için kendisine düşen kazancın bir kısmını paylaşmış olur. Ancak malikler arası bir anlaşmada, zemin kat maliki diğerlerine belli bir şerefiye payı vermelidir. Tekniğin hukuka dönüştüğü nokta tam burasıdır: Arsa payları yeniden düzenlenir, zemin kattaki bölümün arsa payı hak ettiği oranda artırılır ki bu, onun diğer maliklerden pay alması demektir. Bu payın bedelini ödemek durumunda kalır. Böyle bir düzenleme yoksa dahi, azınlıkta kalanlar (eğer zemin kat onlardansa) kararın iptali veya tazminat talebiyle sürece direnebilirler.
Yukarıdaki teknik faktörlerin hepsi, sonuç olarak şerefiye farkı hesabına veri sağlar. Bir inşaat mühendisi, mimar ve değerleme uzmanının birlikte çalışmasıyla, yeni projede hangi dairenin ne kazanıp ne kaybedeceği kalem kalem ortaya konabilir. Örneğin “A dairesi +20 m2 kazanacak (çatı eklentisi), peyzaj manzarası olacak, ancak kuzey cepheye dönüyor; B dairesi 10 m2 küçülecek, terası kalkacak ama önü park olacak” gibi tüm değişiklikler listelenir. Daha sonra bunların maddi değer karşılıkları hesaplanır. İşte bu teknik analiz, mali paylaşıma temel teşkil eder. Böylece hiç kimse “benim dairem neden şu kadar ödeme yapıyor?” diye itiraz ettiğinde havada kalan bir cevap verilmez; teknik gerekçelerle desteklenen bir tablo sunulur. Bu yaklaşım aynı zamanda muhtemel hukuki itirazların da önünü keser, zira şeffaflık ve bilimsel yöntem sayesinde maliklerin sürece katılımı sağlanmış olur.
Son olarak, şerefiye farkları teknik olarak belirlenirken zamanlama faktörü de göz önünde bulundurulmalıdır. Yeni projenin değerleri hesaplanırken genellikle bugünkü piyasa fiyatları kullanılır. Ancak projenin bitimi 1-2 yılı bulacağından, fiili satış değerleri farklı gelişebilir. Bu belirsizlik nedeniyle, şerefiye ödemelerinde bir miktar maliyet indirimi veya pazarlık payı bırakılması önerilir. Uygulamada “topraktan satış” mantığıyla, bitmemiş bir projenin daire fiyatı genelde bitmiş halinden düşük olur. Aynı şekilde, komşular arası şerefiye hesaplaşmasında da birim fiyatları biraz düşük almak veya çıkan borç miktarlarında bir komşuluk indirimi uygulamak, hem ilişkileri koruyacak hem de ileride değer sapmalarından doğabilecek gönül kırıklıklarını azaltacaktır. Bu öneri belirsizliklere karşı bir güvenlik payı konulması anlamına gelir.
Çatı Katı Değer Artışı ve Mahsuplaşma Tablosu
Yukarıdaki hukuki, mali ve teknik prensiplerin somut bir örnek üzerinde uygulanması konunun daha iyi anlaşılmasını sağlayacaktır. Örnek olarak, 7 katlı ve her katında 1 daire bulunan bir apartmanın kentsel dönüşümle yenilendiğini varsayalım. Eski binada asansör bulunmamakta, zemin kat konut, diğerleri mesken olarak kullanılmaktadır. Yeni projede asansör eklenmiş, zemin kat dükkân fonksiyonuna çevrilmiş ve en üst kat daireye çatı dubleksi eklenmiştir. Eski ve yeni bağımsız bölümlerin değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir (değerler milyon TL cinsindendir)
Yukarıdaki tabloda, eski ve yeni değerler arası artış oranları ve her bir malikin şerefiye farkı görülmektedir. Zemin kat, dükkâna dönüştüğü için değerini 4 katına çıkarmıştır (6 M TL’den 24 M TL’ye). Çatı dubleksi olan en üst kat ise yaklaşık 3,7 kat artışla 9 M TL’den 33 M TL’ye yükselmiştir. Diğer orta kat daireler ise değerlerini yaklaşık 1,7–1,8 kat civarında artırabilmiştir. Ortalama artış oranı λ = 127 / 54,8 ≈ 2,32 (yani binanın toplam değeri ~2,32 katına çıkmış). Eğer herkes bu oranda artış sağlasaydı, orta kattan bir dairenin 8 M TL ×2,32 ≈ 18,6 M TL değere ulaşması beklenirdi. Oysa tabloda görüldüğü gibi orta katlar 12–16 M TL bandında kaldığı için, oransal olarak geride kalmışlardır. Bu durumda zemin kat ve çatı dubleksinden oluşan iki malik “borçlu”, diğer beş malik “alacaklı” konumdadır.
Şerefiye farkı (M TL) sütununda pozitif (+) değerler, malikin yeni projede fazladan kazandığı değeri; negatif (–) değerler ise malikin eksik kaldığı değeri göstermektedir. Örneğin zemin kat maliki +10 M TL şerefiye farkı ile öne geçmiş, buna karşılık 1. kat maliki –4,2 M TL ile değer artışı bakımından geride kalmıştır. Mahsuplaşma aşamasında, zemin kat maliki 10 M TL; çatı kat maliki 12 M TL olmak üzere toplam 22 M TL ödeme yapacaktır. Bu tutar, tabloda eksi değerde görülen beş malike paylaştırılacaktır: Sırasıyla ~4,2 + 4,4 + 4,5 + 4,7 + 4,4 ≈ 22,2 M TL (küçük yuvarlama farkları ihmal edildiğinde) alacak, borçlardaki 22 M TL’yi karşılamaktadır. Böylece mahsuplaşma sonunda her malikin fiilen ulaştığı değer artışı yaklaşık eşit oranlı hale gelecektir. Nitekim ödeme sonrası, zemin kat maliki 24 – 10 = 14 M TL net değer kazanmış, bu da 6 M TL’nin ~2,3 katıdır; çatı dubleks maliki de 33 – 12 = 21 M TL nete düşmüş, bu da 9 M TL’nin ~2,33 katıdır – diğer orta kat maliklerin 1,7–1,8 katlık kazançlarına yaklaşmıştır. Aradaki fark tamamen kapanmasa bile makul bir denge sağlanmıştır. Herkes yaklaşık %130–%150 arasında bir değer artışı elde etmiş olacaktır.
Bu örnek senaryoda, şerefiye farklarının nasıl ortaya çıktığı teknik olarak da açıklanabilir: Zemin katın 18 M TL’lik (%300lük) ekstra değer artışı, tamamen ticari kullanım izninden gelen bir primdir; mühendislik olarak proje değişikliği (yüksek tavan, vitrin) bunu mümkün kılmıştır. Çatı katının 24 M TL’lik (%267lik) ekstra artışı ise 60 m2’lik yeni eklenen çatı katı alanı ve kazanılan şehir manzarasının sonucudur. Orta katların daha mütevazı artışları, aslında yeni binanın genel kalitesi ve deprem güvenliği sayesinde oluşan piyasa değeri artışıdır. Hepsi yeni, lüks binada yer almanın getirisini almışlardır. Fakat zemin ve çatı kat, ilave imar hakları sayesinde bundan çok daha fazla yararlandıkları için, aradaki farkı diğerlerine ödemektedir. Hesaplamada her bir bağımsız bölümün değerine etki eden unsurlar (ek alan, manzara, cephe, kullanım amacı) tek tek değerlemiştir. Örneğin çatı dubleksin 33 M TL’lik değeri şu şekilde modellenebilir: 100 m2 alt kat × 200 bin TL/m2= 20 M TL, 60 m2 çatı alanı × 150 bin TL/m2= 9 M TL, artı üstün manzara ve teraslı olma primi ~4 M TL, toplam ≈33 M TL. Zemin kattaki dükkân ise 120 m2 brüt alana sahip ve cadde üzerinde olduğu için yaklaşık 200 bin TL/m2 birim fiyatla 24 M TL değer biçildi (konut olarak kalsa belki 100 bin TL/m2×120 = 12 M TL edecekti). İşte bu değer biçme farkları, şerefiye borç ve alacaklarını doğurmuştur.
Tablodaki sonuçlar, uygulamada bir protokole şöyle yansıyabilir: Zemin kat maliki A, 1., 2., 3., 4. ve 5. kat maliklerine sırasıyla 2,0 – 2,0 – 2,1 – 2,2 – 1,7 = ~10,0 M TL ödeyecektir. Çatı kat maliki B ise aynı maliklere sırasıyla 2,2 – 2,4 – 2,4 – 2,5 – 2,5 = ~12,0 M TL ödeyecektir. (Her bir alacaklı toplamda ~4–5 M TL aldığına göre, bu tutarlar A ve B arasında paylaştırılmış oldu.) Böylece A toplam 10 M, B toplam 12 M ödeme yaparken; diğer beş malik de tek tek 4–5 M TL arası ödeme alacaktır. Elbette gerçek hayatta bu ödemeler tek tek yapılmak yerine netleştirme yoluna gidilir: Örneğin her malikin net alacağı/borcu hesaplanır ve bir havuz sistemiyle paralar el değiştirir. Dileyen malik şerefiye alacağını, inşaat maliyetine saydırabilir; borcu olan da payına düşen ekstra metrekareyi adeta diğerlerinden satın almış gibi düşünülebilir. Örneğimizde, çatı kat maliki ile zemin kat maliki dışındaki herkes net alacaklı olduğundan, onların ödemeleri müteahhit tarafından da organize edilebilir (örneğin teslimde tapu devrinden önce bu tutarlar tahsil edilip hak sahibine verilebilir). Önemli olan, herkesin bilançodaki yerini bilmesi ve kabullenmesidir.
Görüldüğü üzere, çok disiplinli bir değerlendirme ile kentsel dönüşümde ortaya çıkan değer farkları sayısal olarak ortaya konabilir ve dengelenebilir. Bu sayede, yenileme sonrasında kimse ne hakkından mahrum kalır ne de haksız kazanç elde eder. Herkes, yeni binanın getirisinden mülkiyet hakkı oranında pay almış olur.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projelerinde şerefiye farkı ve mahsuplaşma hesapları, hukuki güvencenin, finansal adaletin ve teknik gerçeklerin kesiştiği kritik bir noktadır. Hukuki açıdan, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değer-orantılı arsa payı ilkesi ile 6306 sayılı Kanun’un çoğunluk kararına rağmen azınlık haklarını koruma hedefi, şerefiye farklarının gözetilmesini zorunlu kılmaktadır. Yargı kararları ve doktrin, adil paylaşım ilkesine aykırı durumlarda maliklere dava yolunun açık olduğunu göstermektedir. Mali açıdan, uzman değerlemelerle tespit edilen bağımsız bölüm değerleri üzerinden borç-alacak tabloları hazırlanarak, herkesin kazanç oranının dengelenmesi mümkün olmaktadır. Örneklerle gösterildiği gibi, objektif hesaplamalar yapıldığında şerefiye farkları saydam biçimde ortaya konmakta ve anlaşmazlıklar başlamadan çözülebilmektedir. Teknik açıdan ise proje tasarımındaki her değişikliğin (alan artışı, fonksiyon değişimi, yapı kalitesi farkı vb.) parasal etkisi analiz edilmelidir. İnşaat mühendisleri ve mimarların katkısıyla, yeni binanın getirdiği tüm artı ve eksi değer unsurları belirlenip maddi karşılığı hesaplanmalıdır.
Bu üç disiplinin uyum içinde çalışması, kentsel dönüşüm uygulamalarında hem teknik hem pratik düzeyde başarılı sonuçlar doğurur. Değer adaleti sağlanmış bir dönüşüm modeli mülkiyet hakkı, sözleşme hukuku ve şehircilik ilkelerine uygun düşer. Hesap tabloları ve açık hükümler içeren sözleşmeler sayesinde, taraflar haklarına vakıf olur ve güven duyar. Sonuçta uzlaşma ile ilerleyen projelerde gecikme ve dava riskleri azalır.
Önerimiz, kentsel dönüşüm projelerinde mutlaka başlangıçta lisanslı bir değerleme uzmanı ve gerekirse bilirkişi ile çalışılarak şerefiye analizinin yapılması, hukuki sözleşmelere bu analiz sonuçlarının aynen geçirilmesidir. 6306 sayılı Kanun her ne kadar şerefiye kavramını açıkça düzenlemese bile uygulamada pay sahiplerinin şerefiyelerine göre değer tespiti yapılması hukuki güvence açısından şarttır. Son kertede, kentsel dönüşümün amacına uygun olarak “adil bir denge” kurulması hem yasaların hem de toplumsal vicdanın beklentisidir. Bu dengeyi sağlamak için disiplinler arası yaklaşım elzemdir. Hazırlanan bu çalışma, söz konusu çok boyutlu meseleyi bütünsel bir bakış açısıyla ele alarak literatüre ve uygulamaya mütevazı bir katkı sunmayı amaçlamıştır.
Av. Gökberk ERDİNÇ
