11 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile arazi ve arsa düzenlemeleri konusunda uzun süredir yaşanan sorunlara çözümler getirildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yaptığı bu düzenlemeler sayesinde imar planlarında mülk sahiplerini mağdur eden durumlar azaltılacak ve süreçler daha şeffaf hale gelecek. Özellikle imar planında arsası park, yol, okul gibi kamu hizmeti alanına denk gelen vatandaşların inşaat hakkının tamamen kaybolması önlenecek; bu haklar başka bir parselde değerlendirilebilecek. Bunun yanı sıra parselasyon (arsa düzenlemesi) ilan ve itiraz işlemleri dijital ortama taşınıyor, belediyelerin uygulama esnasında uyması gereken kurallar netleşiyor.
İmar Hakkı Aktarımı: Artık İnşaat Hakkı Başka Yere Taşınabilecek
Sorun Neydi?
Daha önce, imar planında arsasının tamamı veya bir bölümü park, yol, okul, hastane gibi kamu hizmeti alanlarına ayrılan vatandaşlar büyük bir mağduriyet yaşıyordu. Bu kişiler, arsaları özel mülkiyetlerinde olsa bile plan gereği üzerine bina yapamıyor, imar (inşaat) haklarını kullanamıyorlardı. Normalde bu durumda belediyelerin ya arsa sahiplerine bedel ödeyerek kamulaştırma yapması ya da imar uygulaması (18. madde uygulaması) ile bedelsiz Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) keserek bu alanları kamuya kazandırması gerekiyordu. Ancak kamulaştırma bütçe gerektiriyor ve çoğu zaman yıllarca yapılamıyordu; DOP ise yasada en fazla %40 (yeni düzenleme ile %45) sınırına takılıyor ve her imar uygulamasında yalnızca bir kez alınabildiği için her durumda yeterli olmuyordu. Sonuç olarak birçok vatandaşın arsası yıllarca kamu kullanımına ayrılmış halde atıl kalıyor, ne üzerine inşaat yapabiliyor ne de hakkının karşılığını alabiliyordu. Bu durum mülkiyet hakkı açısından ciddi anlaşmazlıklara yol açıyordu.
Çözüm: İmar Hakkı Aktarımı Nedir?
Yeni yönetmelikle bu soruna inovatif bir çözüm getirildi: İmar Hakkı Aktarımı. Kısaca ifade etmek gerekirse, imar hakkı aktarımı, imar planında kendi arsasında kullanamadığı yapılaşma (inşaat) hakkının, plan kararıyla belirlenen başka bir arsaya transfer edilmesidir. Bu sayede, örneğin arsası park alanına denk geldiği için ev yapma hakkını kullanamayan bir vatandaş, kaybettiği inşaat hakkını başka bir uygun parselde kullanabilir hale gelecek. Mülk sahibinin arsası kamuya terk edilirken, karşılığında o arsadan doğan inşaat hakkı boşa gitmemiş olacak, başka bir yerde değerlendirilecek ve vatandaş bu haktan yararlanabilecek.
Örnek: Ali Bey’in 1000 m² arsası imar planında %100 yapılaşma hakkına (emsal = 1.0) sahipken, yeni planda arsasının tamamı yeşil alan (park) olarak ayrıldı. Eski uygulamada Ali Bey, arsasına artık bina yapamayacağı için ancak belediyenin kamulaştırma yapmasını beklemek zorundaydı. Yeni uygulamayla birlikte, Ali Bey’in kaybettiği 1000 m² inşaat hakkı hesaplanacak ve imar planında bu hakları “alıcı parsel” olarak belirlenmiş başka bir arsaya aktarılarak değerlendirilecek. Örneğin, uygun görülen alıcı parselde yükselecek bir konut projesine Ali Bey de dahil edilip, 1000 m²’lik inşaat hakkı karşılığı daireler veya ofisler alabilecek. Böylece Ali Bey’in mülkiyetinden kamuya geçen park alanı için, Ali Bey de mağdur olmadan hakkını almış olacak. Bu işlem sonunda hem vatandaş inşaat hakkına kavuşuyor hem de kamu, ihtiyaç duyulan park alanına bedelsiz sahip oluyor. Yani her iki taraf da kazanıyor. İmar hakkı aktarımı sayesinde, imar planında park, yol gibi kamu alanına denk gelen bir arsada kullanılamayan inşaat hakkı, başka bir parselde kullanılabilecek hale geliyor. Bu sayede arsası kamu hizmetine ayrılan vatandaş, kaybettiği hakkını farklı bir projede örneğin bir daire sahibi olarak değerlendirebiliyor.
Yeni Sistem Nasıl İşleyecek?
İmar hakkı aktarımının uygulanabilmesi için bazı kural ve süreçler öngörülüyor:
Planlama ile Belirleme: İmar hakkı aktarımı ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında veya plan notlarında öngörülmüşse uygulanabilecek. Yani hangi parselden hangi parsellere hak transfer edileceği, önceden plan kararıyla belirlenmiş olmalı. Örneğin, bir imar planı revizyonunda, “Filan mahallenin park alanlarına denk gelen hakları, filan bölgedeki konut alanlarına aktarılabilir” şeklinde bir plan hükmü getirilebilir.
Verici ve Alıcı Parsel: İmar hakkını aktaran parsele “verici parsel”, bu hakların gideceği parsele ise “alıcı parsel” deniliyor. Verici parsel, örneğin özel mülkiyete ait iken imar planında okul, park, yol gibi umumi hizmete ayrıldığı için sahibi yapı yapamayan arsadır. Alıcı parsel ise imar planında bu hakların taşınmasının öngörüldüğü başka bir arsadır. Alıcı parsel genellikle imar hakkı arttırılabilecek bir konumda olmalı.
Önemli bir kural: Alıcı parselin normal imar hakkı, bu aktarma sonrasında en fazla %30 oranında arttırılabilir. Yani alıcı parselin emsal değeri, planla belirlenen oranda (en çok %30) yükseltilecek; bu da o parselde daha büyük bir yapı yapılmasına imkân tanıyacak. Bu sayede verici parselden gelen hak, alıcı parsel üzerinde inşa edilebilir hale gelir.
Değer Tespiti ve Adil Paylaşım: İmar hakkı aktarımında mülk değerinin korunması ve adil paylaşım esastır. Verici parsel sahibinin aktaracağı inşaat hakkının rayiç değeri uzmanlarca belirlenecek. Aynı şekilde alıcı parselin ve aktarılacak hakkın değerleri de hesaplanacak. Yönetmelik, bu değerleme işlerinin SPK lisanslı en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme şirketine yaptırılmasını ve çıkan raporların ortalaması alınmak kaydıyla adil bir bedel tespitini öngörüyor. Böylece kimsenin hakkının eksik veya fazla hesaplanmaması hedefleniyor. Değer tespiti sonucunda, verici parselin hakkı kaç metrekare inşaata denk geliyorsa alıcı parselde o kadar hak (örneğin kat veya daire olarak) tahsis edilecek.
Karşılıklı Rıza (Muvafakat): İmar hakkı aktarımı kesinlikle tarafların gönüllülüğü ile olacak. Hem verici parsel sahibinin hem de alıcı parsel malikinin (eğer alıcı parsel özel kişiye aitse) muvafakati (yazılı onayı) olmadan bu transfer yapılamayacak. Kimsenin rızası dışında mülkiyetine veya hakkına el konulması söz konusu değil. Bu, vatandaşın mülkiyet hakkının korunması açısından önemli bir güvence. Örneğin, alıcı parsel bir özel proje alanıysa, oranın sahibi de bu ilave inşaat hakkını kabul etmeli; aksi halde zorla hak aktarımı yapılmayacak.
Mülkiyetin Düzenlenmesi: Verici parsel tamamen kamuya terk edilecek (bedelsiz devredilecek) ve kamu mülkiyetine geçecek. Karşılığında, alıcı parsel üzerinde yeni bir ortak mülkiyet düzenlemesi yapılacak.
Bunun iki yöntemi var:
- Eğer alıcı parselin sahibi (örneğin belediye veya bir şirket) razı olursa, inşaat ruhsatı aşamasında kat irtifakı kurulabilir. Bu durumda verici parsel sahibine, alıcı parselde yapılacak binadan belirli bağımsız bölümler (daire, ofis vb.) verileceği taahhüt edilebilir.
- Diğer yöntemde ise verici ve alıcı parsel sahipleri arasında bir hisseli mülkiyet paylaşımı yapılır. Alıcı parselin tapu kütüğünde, her iki tarafın anlaşmasına göre belirlenen oranda hissedar olmaları sağlanır ve “imar hakkı aktarımı” işlemi olduğuna dair tapuya bir şerh konur. Daha sonra bu hisseye karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri resmi senetle yapılabilir. Her iki halde de, aktarımı onaylayan idare (belediye veya ilgili kurum), işlemin tüm belgelerini arşivleyecek ve süreci denetleyecektir.
Sınırlamalar ve Şartlar: Yönetmelik, hakkın adil ve dengeli aktarılması için bazı sınırlamalar getiriyor. Örneğin, alıcı parselin birim değerinin, verici parselin birim değerinden yüksek olmaması öngörülmüş. Bu, hakkın daha değersiz bir yerden alınıp çok değerli bir yere taşınarak rant yaratılmasını engelliyor. Ayrıca, verici parselin tüm imar hakkı aktarılamıyorsa (alıcı parselin kapasitesi sınırlıysa) ve geriye küçük bir kısım kalıyorsa, bu kalan kısım için de idare ile arsa sahibi bedel karşılığı anlaşabilecek. Özetle, her durumda vatandaşın kaybını minimuma indirecek formüller sunulmuş durumda.
Bu yenilik ne anlama geliyor?
Artık “imar planında kamusal alana ayrıldım, hakkım gitti” dönemi kapanıyor. Yıllardır çözülemeyen bu sorun, imar hakkı aktarımı sayesinde çözülmeye çalışılıyor. Vatandaş kullanamadığı imar hakkını, başka bir yerde kullanma veya değere dönüştürme imkanına kavuşuyor. Üstelik bu yöntem, kamulaştırma gibi kamuya ciddi bir mali yük getirmeden uygulanacak bir yol sunuyor. Belediyeler ve kamu kurumları, bütçe sıkıntısı nedeniyle yıllarca bekleyen kamulaştırmalar yerine, planlama yoluyla hak aktarımı yaparak hem ihtiyaç duydukları alanlara kavuşabilecek hem de vatandaşla mahkemelik olma riskini azaltacaklar.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve %45 Sınırı: Kamu Alanları Nasıl Karşılanacak?
DOP Nedir?
İmar uygulamalarında, bir bölgede planlanan yol, park, otopark, pazar yeri, çocuk bahçesi gibi umumi (genel) hizmet alanları için vatandaşın arsasından kanunen belli oranda bedelsiz pay alınabiliyor. Bu paya Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir. DOP, arazi ve arsa düzenlemesi (Parselasyon, İmar Kanunu 18. madde uygulaması) yapılırken, tüm malikler arasında adil olarak dağıtılan bir ortak kesintidir. Kanunen DOP oranı en fazla %45 olabilir. Yani 1000 m² arsası olan bir kişinin, en çok 450 m²’si yol, park vs. için alınabilir. Bu oranın üzerinde kamu alanı gerekiyorsa normalde fazlası için kamulaştırma yapılması gerekir.
Önceki Durum: 2020 yönetmeliğinde DOP oranı %40’tı (2022’de İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikle %45’e çıkarıldı). Belediyeler, imar planındaki yol, yeşil alan, okul alanı gibi kamusal ihtiyaçları karşılamak için öncelikle DOP’u kullanıyordu. Ancak bazı durumlarda planın getirdiği kamu alanı ihtiyacı çok yüksek olabiliyor ya da parsel daha önce bir uygulamada DOP vermiş olabiliyordu. Eğer bir parselden ikinci kez DOP kesmek gerekirse, kanun bunu izin vermiyor (aynı parselden mükerrer DOP alınamaz). Bu gibi durumlarda belediyelerin ne yapacağı belirsiz kalabiliyordu: Ya planı uygulayamıyorlar, ya da arsanın bir kısmını kamulaştırmak zorunda kalıyorlardı. Sonuçta DOP sınırını aşan alanlarda vatandaşlar ya bedelsiz terk yapmaya zorlandıklarını düşünüp itiraz ediyordu, ya da belediyeler kamulaştırma için bütçe bulmakta zorlanıyordu.
Yeni Düzenleme ile Gelenler: Yönetmelikte yapılan değişiklikler, DOP’un uygulanmasında izlenecek yolu netleştirdi ve %45 sınırını aşan kısımların nasıl karşılanacağını düzenledi
Azami %45 Sınırı: Artık yönetmelikte de açıkça DOP kesintisinin toplamda %45’i geçemeyeceği belirtiliyor. Yani düzenleme alanındaki tüm umumi ve kamu hizmet alanları ihtiyacı, arsalardan en fazla %45 oranında kesintiyle karşılanabilir. Bu oran üzerinde bir ihtiyaç varsa, fazlası DOP ile alınmayacak.
%45’i Aşan Kısma Çözüm: Eğer bir imar uygulamasında kamuya ayrılan alanlar, %45 DOP ile karşılanamayacak kadar fazlaysa, eksik kalan kısım için şu yollar izlenecek:
- Öncelikle, düzenleme sahası içinde tescil harici alanlar (tapuda kayıtlı olmayan yol, dere yatağı gibi alanlar) varsa veya belediyenin kendi mülkiyetindeki uygun alanlar varsa, bu alanlar kamu hizmetine ayrılan yerlere bedelsiz olarak ilave edilir. Ayrıca, ilgili diğer kamu kurumlarının ya da Hazinenin mülkiyetindeki arazilerden uygun olanlar, eğer kurumları muvafakat ederse, bedelsiz olarak eksik kısma dahil edilebilir. Bu sayede vatandaşlardan ikinci kez kesinti yapılmadan kamu alanı tamamlanmaya çalışılır.
- Eğer buna rağmen kamu alanı ihtiyacı karşılanamıyorsa (yani ne DOP ne de belediye/hazine arazileri yetmiyorsa), o zaman 5. maddenin (c) bendindeki yöntemlere başvurulacak. İşte bu noktada yeni getirilen imar hakkı aktarımı devreye girebilir veya doğrudan kamulaştırma yoluna gidilebilir. Yani %45’i aştığı durumda belediye ya imar hakkı transferi yapacak ya da satın alma, trampa (takas) veya Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma yaparak eksik kalan kamu alanını elde edecek.
Özetle, artık hiçbir belediye “%45 yetmiyor, vatandaşın daha fazlasını bedelsiz alayım” diyemeyecek; ya kamulaştıracak, ya transfer yapacak ya da kendi elindeki arazilerden karşılayacak.
Kapanan Yol Fazlaları: İmar uygulaması yapılırken bazen mevcut kadastro yolları kapatılıp imar planına uygun yeni yollar açılıyor. Kapanan bu yol alanları, eğer ihtiyaçtan fazla gelirse, eskiden köy tüzel kişiliği veya belediye adına tescil edilirdi. Yeni düzenlemede bu konu da açıklığa kavuştu: Kapanan kadastro/imar yollarının alanı, o uygulamada ihtiyaç duyulan kamu alanlarından fazla ise, aradaki fark ilgili kamu idaresi (köy, ilçe belediyesi, büyükşehir) adına tapuya tescil edilecek. Ancak bu şekilde belediye adına geçen alanların imar planında da hala kamu hizmeti olarak kalması şart. Asla özel kullanıma veya imara açılamayacakları tapuda belirtiliyor. Bu, belediyelerin “yoldan artan yeri alıp sonra ticaret alanına çevirme”gibi uygulamalar yapmasının önüne geçecek önemli bir kuraldır.
Önceden Kesilmiş Alanlar ve %45 Hesabı: Bazı arsalar geçmişte imar affı veya gecekondu mevzuatı kapsamında bedelsiz terkler yapmış olabiliyorlar (örneğin bir gecekondu bölgesinde yol için belli alanlar terk edilmiş gibi). Yeni yönetmelik, eğer böyle önceden bedelsiz terk edilen alanlar varsa, bunların toplamını da dikkate alıyor. Şöyle ki: Önceden terk edilen alan + yeni kesilecek DOP toplamı da %45’i geçemeyecek. Eğer geçmiş terkler + DOP hala %45’ten azsa, eksik kısım kadar DOP kesilebilecek. Bu düzenleme, geçmişte zaten kamuya alan vermiş vatandaşların ikinci kez mağdur edilmemesi için getirildi. Bu düzenlemeler sayesinde arsa sahipleri, arsalarından en fazla %45 oranında bir kesinti yapılacağını ;ve fazlasının bedelsiz alınamayacağını biliyor olacaklar. Eğer plan gereği daha fazla alan gerekiyorsa, bunun ya kendilerine bedeli ödenerek alınacağını (kamulaştırma) veya imar hakkı aktarımı gibi yöntemlerle çözüleceğini bilecekler. Bu da imar uygulamalarına güveni artıran bir unsur. Belediyeler ise artık planladıkları kamusal alanları elde etmek için %45 sınırı sonrasında nasıl hareket edeceklerini daha planlı şekilde belirleyebilecekler. Örneğin, önceden bir bölgenin %50’sini kamu alanı yapmak istiyorlarsa, bunun %45’ini DOP ile, kalan %5’i için de ya belediye arazisi ayırarak ya da hak transferine başvurarak işi baştan planlayacaklar.
PARSİD ile Şeffaflık: Parselasyon Planları Artık e-Devlet’te Askı Sürecinde Neler Oluyordu?
Arsa ve arazi düzenlemesi (parselasyon) yapıldığında, belediyeler hazırladıkları yeni parselasyon planlarını ve dağıtım cetvellerini geleneksel olarak kendi ilan panolarında 30 gün süreyle askıya çıkarırlar. Bu askı süresi içinde vatandaşlar plana itiraz etme hakkına sahiptir. Ancak geçmişte bu süreç birçok kişi için yeterince şeffaf değildi. İlgili muhtarlığa veya belediyeye gidip panodaki ilanı görmek gerekiyordu. Pek çok vatandaş arsasının imar uygulamasına girdiğini bile geç öğrenebiliyordu. Ayrıca askı sırasında kimin ne itiraz ettiği, sürecin ne aşamada olduğu gibi bilgiler takip etmek zordu. Artık parselasyon planlarının ilanı ve itiraz süreçleri dijital ortama taşınıyor. Bakanlık tarafından geliştirilen “Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD)” adı verilen bir sistem devreye alındı. Bu sistem e-Devlet ile entegre çalışacak. Yönetmelikte yapılan değişiklikle onaylanan her parselasyon planının PARSİD’e girişi zorunlu hale getirildi.
Peki bu ne anlama geliyor? E-Devlet Üzerinden Askı: Belediye (veya il özel idaresi/valilik) parselasyon planını onayladığında, bunu eskisi gibi belediye binasında askıya çıkarmakla beraber eş zamanlı olarak internet sitesinde yayınlayacak ve PARSİD sistemine yükleyecek. Vatandaşlar e-Devlet’e giriş yaparak kendi taşınmazlarıyla ilgili askıdaki planları görebilecekler. Örneğin, artık “arsam imar uygulamasına girmiş mi?” diye merak eden biri, e-Devlet’ten PARSİD’e girip ada/parsel numarasıyla arama yaparak bunu öğrenebilecek.
Askı Dağıtım Cetveli: Değişiklikle yönetmeliğin tanımlar kısmına “Askı dağıtım cetveli” diye bir belge tanımı eklendi. Bu cetvel, düzenlemeye giren parsellerin eski-yeni tüm bilgilerini (ada/parsel numaraları, eski tapu alanı, hisseleri, kesilen DOP miktarı, tahsis edildikleri yeni parseller vs.) gösteren ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’na uygun biçimde hazırlanmış bir listedir. Yani vatandaşın kişisel verilerini ifşa etmeden, imar uygulamasının sonucunu şeffafça ilan etmeyi amaçlayan bir cetvel diyebiliriz. İşte bu askı dağıtım cetveli de hem belediyede hem internet sitesinde hem de PARSİD’de ilan edilecek. Böylece, “hangi parsel ne aldı, ne verdi” herkes tarafından görülebilecek.
Kamuya Ayrılan Yapılar: Yıkım ve Mülkiyet Konusunda Yeni Kurallar
İmar planlarında mevcut yapılı bir alanın kamu hizmetine ayrılması durumunda, eskiden ciddi sıkıntılar yaşanabiliyordu. Örneğin, yıllardır evinin bulunduğu arsa okul alanına alınan bir vatandaşın evi ne olacaktı? Önceki uygulamada, plan değişikliğinden sonra genellikle belediye bu yapıyı kamulaştırana kadar vatandaş evinde oturmaya devam ediyor ama belirsizlik sürüyordu. Yeni düzenleme bu konuda netlik sağlıyor ve vatandaşın zararını önlemeye odaklanıyor:Yapılar Bedeli Ödenerek Kaldırılacak
İmar planında kamu hizmetine ayrılan bir alanda mevzuata uygun olarak yapılmış bir bina varsa, belediye veya valilik bu binayı bedelini ödeyerek yıkacak. Yani yapı sahibine yapısının değeri (enkaz bedeli ya da anlaşılacak değer) ödenecek, ondan sonra o yapı kaldırılacak. Bu, “önce yık, sonra bedelini öderiz” şeklindeki mağduriyetleri engelleyen bir hüküm. Artık vatandaşın evi, dükkanı kamusal ihtiyaç için yıkılırken mutlaka bedeli peşin ödenecek diyebiliriz. Bu kural, imar uygulaması sonucu oluşmuş parsellerde sonradan plan değişikliğiyle kamu alanına dönüştürülen yapılar için de geçerli. Örneğin, bir bölgede parselasyon yapılmış, herkes evini yapmışken plan değişti ve orası okul olduysa, mevcut binalar yine bedeli ödenerek kaldırılmak zorunda.
Bağış veya Takas Teşviki: Planlarda özel mülkiyete ait bir alan kamuya ayrıldığında, arsa sahibi isterse arsasını hibe (bağış) yoluyla kamuya bırakabiliyor veya bir kamu arazisi ile trampa (takas) yapabiliyor. Yeni yönetmelik, vatandaşların bu yolu tercih etmesini teşvik edecek önemli bir avantaj getiriyor. Eğer arsa sahibi kamu lehine arsasını bağışlar veya takas yaparsa, bu işlem için hiçbir vergi, harç, döner sermaye ücreti vs. ödemeyecek. Normalde tapuda yapılacak işlemlerde (hibe, devir vs.) çeşitli harçlar ve vergiler çıkar. Bu muafiyet sayesinde, örneğin arsasını okul yapılmak üzere hibe eden bir vatandaş tapuda harç ödemez, gelir vergisi doğmaz, döner sermaye ücreti alınmaz. Bu düzenlemeyle kamu projelerinin hızlanması amaçlanıyor; çünkü bazen vatandaş “arsa benden gitsin ama prosedür masrafı olmasın” diyebiliyor. Şimdi bu engel kalkmış oldu.
Kamuya Terklerde Kötüye Kullanım Engeli: İmar uygulamalarında veya bağış yoluyla kamuya terk edilen alanlar, örneğin park için alındıysa sonradan konut ticaret alanına çevrilemeyecek. Yeni yönetmelik, kamuya ait mülkiyetlerde böyle bir plan değişikliği yapılırsa, o alanın tapusunun ilgili kamu kurumuna geri tescil edileceğini öngörüyor. Örneğin, bir bakanlık kendi arazisinden bir kısmını belediyeye park olsun diye verdi, ama belediye sonra plan değiştirip orayı özel projeye açmak istedi diyelim. Bu hüküm der ki: “Orası artık park olmayacaksa, tapuda o alan tekrar o kamu kurumunun (örneğin Hazine’nin veya ilgili bakanlığın) adına geçirilir.” Bu, kamu alanlarının amacına aykırı kullanılmasını önlemek için önemli bir caydırıcı kural.
5 Yıl İçinde Kamuya Geçiş Zorunluluğu: İmar planlarında vatandaşın arsası kamuya ayrıldı diyelim ve bu alan DOP ile karşılanamadığı için kamulaştırmaya konu oldu (yani parselasyonda özel mülkiyet olarak bırakıldı ama üzerine okul gelecek mesela). Yeni yönetmelikle, kamulaştırılması gereken böyle bir parsel, parselasyon planının tescilinden itibaren 5 yıl içinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda. Bu, “plan yapıldı ama kamulaştırma unutuldu, vatandaşın arsası 20 yıl okul alanı olarak kaldı, kimse almadı” durumlarını önlemek için getirildi. 5 yıl içinde kamu kurumunun alması şart, gerekçe göstererek en fazla 1 yıl uzatılabiliyor. Almazsa ne olur sorusu mevzuatta net değil, ancak büyük olasılıkla vatandaş bu durumda plan değişikliği talep edebilecek veya hukuki yollara gidebilecek. Bu süre kuralı, idareler üzerinde “ayrılan yeri zamanında al” baskısı oluşturacak ve mülkiyet belirsizliğini azaltacak bir adım. Özetle, kamuya ayrılan özel mülkiyetlerde artık ya vatandaşın rızasıyla hak aktarımı / bağış gibi yöntemler ya da acele kamulaştırma gündeme gelecek; hiçbiri olmazsa da en azından yapı varsa değeri ödenmeden yıkılmayacak. Bu sayede arsa sahiplerinin mülkiyet hakları önceki duruma göre daha güçlü korunmuş olacak.
İmar Planı İptalleri ve Mahkeme Kararları: Mağduriyetleri Gidermeye Yönelik Çözümler
Geçmişte sıkça rastlanan bir durum da, Mahkeme kararıyla iptal edilen imar uygulamaları sonrasında ortaya çıkan karışıklıklardı. Örneğin bir bölgede parselasyon yapıldı, insanlar yeni imar parsellerine göre arsalarını aldılar, belki üzerine bina yaptılar; fakat bir malik itiraz davasını kazandı ve mahkeme tüm parselasyon planını iptal etti. Bu durumda hukuken eski kadastro düzenine dönmek gerekse de pratikte büyük sorunlar doğuyordu: İnşa edilmiş binalar vardı, vatandaş yıllar sonra tekrar eski parsele dönmek zorunda kalıyordu vs. Yeni düzenleme, bu gibi durumlar için esnek çözümler getiriyor: Tescilli Parseller Üzerinden Yeni Plan
Mahkeme iptaline uğramış bir bölgede, eğer fiiliyatta geri dönüşüm (eski hale iade) imkânsız veya çok sakıncalıysa, iptal edilen plana göre oluşmuş tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilecek. Yani illa eski kadastro haline dönmek yerine, mevcut durumu esas alıp hataları gideren yeni bir düzenleme yapılabilecek. Bu, yargı kararlarını uygularken daha az zararla çözüm üretmeyi sağlıyor.
Hak Sahiplerine Alternatif Tahsis: İptal edilen plan uyarınca vatandaşın bina yapmış olduğu bir imar parseli düşünelim, fakat yeni düzenlemede o kişinin eski (kök) parseline dönmesi mümkün değil (çünkü belki o alan park oldu veya başkasına tahsis edilmişti). Bu durumda, idare hak sahibinin rızasıyla, o kişiye aynı bölgede başka bir parsel tahsis edebilir. Yani “madem eski yerini veremiyoruz, gel seni burada şu parselin sahibi yapalım” diyebilir. Bu yeni tahsis de yine parselasyon planıyla yapılacak.
Takas (Trampa) İmkanı: Daha da ilginci, eğer ortada bir bina var ama ait olduğu arsa başka birine düşmüş gibi karışık durumlar oluştuysa (mesela bina A’ya ait ama arsa B’ye çıkmış), tarafların muvafakatiyle takas yapılabilecek.
En Son Çare Kamulaştırma veya Bedel Ödeme: Yukarıdaki yöntemlerin hiçbiri yürümüyorsa, yönetmelik son çare olarak karşılıklı rıza ile başka bir kamu arazisiyle trampa veya rayiç bedel ödeme seçeneğini sunuyor. Yani vatandaşın elinden alınan hakkı, idare isterse uygun gördüğü kendi bir arsasıyla takas edebilir; ya da doğrudan parasını ödeyebilir. Amaç, iptal sonrası kimsenin açıkta kalmaması, binasının ortada kalmaması.
Değer Tespiti ve Mahsuplaşma: Bu tür takas veya bedel ödemelerinde de yine adil değer tespiti lazım. Yönetmelik, burada SPK lisanslı değerleme uzmanlarına veya idarenin kıymet takdir komisyonuna değer tespiti yaptırılacağını, parseller arasında değer farkı varsa mahsuplaşma (dengelenme) yoluna gidileceğini belirtiyor. Yani kimse fazla veya eksik almayacak, arada fark varsa ya para tamamlanacak ya da farklı şekillerde telafi edilecek. Bu hükümler, “mahkeme imarı iptal etti, herkes eski hale dönsün” şeklindeki katı uygulamayı yumuşatarak daha gerçekçi çözümler sunuyor. Vatandaşın artık “plan iptal oldu evim yıkılacak mı?” endişesi bir nebze azalıyor, çünkü idarelerin önünde esnek yöntemler var. Elbette mahkeme kararlarına saygı esastır; ancak bu kararlar uygulanırken vatandaşın kazanılmış haklarını korumak da gözetiliyor. Yeni yönetmelik, tam da bu dengeyi sağlamaya çalışıyor.
Diğer Dikkat Çeken Değişiklikler
Yönetmelikte yukarıdaki başlıklar dışında, uygulamayı teknik olarak iyileştiren başka değişiklikler de yapıldı.
- Tanımlar ve Kavramlar: Yönetmeliğe yeni kavram tanımları eklendi. Örneğin yukarıda bahsettiğimiz “Askı dağıtım cetveli”, “İmar hakkı aktarımı”, “Alıcı parsel / Verici parsel” ve “PARSİD (Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi)” tanımları eklendi. Böylece bu kavramlar hukuken netleşti.
- İfraz ve Tevhit Kolaylığı: Bir parselin bir kısmı imar planı dışında kalıyorsa, artık herhangi bir koşul aranmaksızın o kısmı ayırmak (ifraz) mümkün olacak. Eskiden plan dışı kalan kısımların ayrılması daha kısıtlıydı. Ayrıca tamamen kamuya ait büyük bir parselin, plan içinde kalsa bile bir kısmı uygulama dışında bırakılabilecek (örneğin plan içinde kocaman bir üniversite arazisi varsa, parselasyon yaparken üniversite arazisinin tamamını bölmeye gerek kalmadan, bir kısmını uygulama dışı tutup diğer kısımda düzenleme yapılabilecek).
- .Düzenleme Sınırında Esneklik: Normalde parselasyon yapılırken düzenleme sahasının tek parça olması, belli koşullara uygun çizilmesi gerekir. Yeni yönetmelik, özellikle deprem sonrası OHAL alanlarında veya büyük proje alanlarında fiziksel olarak bitişik olmayan alanların tek bir parselasyon planında birleştirilebilmesine ;imkan tanıdı. Yani aralarında biraz mesafe olan iki bölge, eğer aynı projenin parçasıysa, tek seferde düzenlenebilecek. Ayrıca 10. maddeye eklenen fıkrayla, kamu yatırım alanlarının bulunduğu yerlere düzenleme sınırı geçirmek kolaylaştı; bu tür alanlarda, normalde gereken asgari koşullara bakılmaksızın parselasyon sınırı çizilebilecek (yeter ki ortaya imar planına aykırı bir parsel çıkmasın). Bu da örneğin bir karayolu, demiryolu gibi kamu yatırımının geçtiği yerlerde imar uygulaması yapmayı kolaylaştıracak bir düzenleme.
- Belediye Hizmet Alanları Kime Tescil Olunacak: DOP’tan elde edilen alanların tapuda kimin üzerine tescil edileceği konusu netleştirildi. Yol, meydan, park gibi genel alanlar zaten kamu malı (tescile tabi olmayan alanlar) oluyor. Ancak belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, otopark (ticari olmayan), ağaçlandırılacak alan, mezarlık gibi belediyelerin bizzat hizmet sunduğu yerler varsa, bunlar ilçe belediyesi adına tescil edilecek (büyükşehir olan yerlerde, büyükşehirin görev alanındakiler büyükşehir belediyesine, diğerleri ilçe belediyesine). DOP’tan Hazine adına tescil edilen diğer resmi kurum alanları da, plan amacında kalmak şartıyla ilgili kurumlara devredilecek. Yani kamu hizmeti alanlarının mülkiyet devri süreci belirlendi. Ayrıca, belediye adına DOP’tan tescil edilen bu alanlar sonradan imar planıyla farklı bir fonksiyona dönüştürülemeyecek, özel mülkiyete konu edilemeyecek.
- Kadastro Bilgilerine Erişim: Artık parselasyon yapacak idare veya arsa sahipleri, düzenlemeye girecek parsellerin kadastro mülkiyet bilgilerini ilgili Kadastro Müdürlüğü’nden yazılı başvuru ile alabilecek. Bu, teknik bir detay gibi görünse de, uygulamada işleri hızlandıracak bir unsur. Önceden kadastro bilgilerinin temini zor veya zaman alıcı olabiliyordu.
- Ölçü Hatası Sınırları: Teknik bir değişiklik olarak, parselasyon sonucu hesaplanan yüzölçümlerindeki tolerans (ölçüm yanılma payı) güncel mevzuata göre düzenlendi. Artık Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik (27 Eylül 2022 tarihli) hükümleri esas alınacak. Bu, ölçüm teknolojileri güncellenip standartlar değiştiği için yapılan bir uyarlama diyebiliriz.
- Bedele Dönüştürme Uygulaması: İmar uygulaması esnasında, üzerinde bina olduğu için DOP kesilemeyen parseller olabiliyor. Yeni yönetmelik, bu durumda DOP’un bedelinin nasıl hesaplanıp diğer malikler arasında paylaştırılacağını ayrıntılı şekilde düzenledi. Eğer bir parselde bina olduğu için örneğin 100 m² DOP kesilemediyse, diğer parsellerden biraz fazla DOP kesilir ve fazladan kesilen bu miktarın bedeli, bina sahibinin ödemesi gereken tutar olarak hesaplanır. Ancak bina sahibi bu bedeli doğrudan ödemez; belediye o miktarı diğer malikler arasında pay edip onlara öder, sonra bina sahibinin adına belediye hesabında bunu tahsil edene kadar bekletir.
Görüldüğü üzere, yapılan değişiklikler teknik detaylar içerse de özünde daha adil, daha şeffaf ve daha uygulanabilir bir imar düzeni kurmayı hedefliyor. Hem vatandaşların mülkiyet haklarını korumak, hem de kamu yatırımlarının önünü açmak amacıyla dengeli bir set halinde sunulmuş durumda.
2025’te yürürlüğe giren bu yönetmelik değişiklikleri, imar uygulamaları alanında önemli yenilikler getirdi. Özellikle imar hakkı aktarımı gibi Türkiye’de ilk defa uygulamaya konan bir kavram, kamu ile vatandaş arasındaki kronik bir sorunu çözmeye aday.
Elbette her yenilik gibi, bunun da sahada uygulanmasını izlemek gerekecek. Belediyelerin ve ilgili kurumların bu yönetmeliğe uyum sağlayacak şekilde plan notlarını ve uygulama süreçlerini güncellemesi önemli. Şimdiden bakıldığında ise, imar hakkı aktarımı başta olmak üzere getirilen düzenlemelerin yılların mağduriyetlerini gidermeye yönelik akılcı adımlar olduğu söylenebilir. Böylece daha sürdürülebilir bir şehircilik için zeminin güçlendiğini söyleyebiliriz.
Av. Gökberk ERDİNÇ