Ortak alanların kiralanması veya işletilmesi yoluyla kat malikleri gelir getirici faaliyetlerde bulunabilir.

Sosyal tesislerin veya otopark alanlarının işletilmesi, havuz kullanımının günlük ya da aylık bedellerle özellikle kat malikleri dışındaki kişilere açık hale getirilmesi, reklam amaçlı bina ya da asansör duvarlarının kiralanması, kapıcı dairesinin ya da ortak alandaki başka bir bölümün konut ya da işyeri olarak kiraya verilmesi gibi çeşitli yollarla gelir elde edilebilir.

İşte bu durumlarda elde edilen gelirin kime ait olduğu da apartman ve site yönetiminin hukuki kişiliği ile sonuca bağlanır. Dolayısıyla tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman ve site yönetimleri gelir elde etmeleri durumunda, elde edilen gelir yönetimin değil, kat maliklerinin geliri olarak kabul edilir. Vekil sıfatıyla hareket eden yönetim kat malikleri adına gelir elde eder ve gelir kat maliklerinin özelinde vergiye tabi tutulur.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre;

“IV – Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,[1]

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

II – Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

Ortak alanlara kat malikleri, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Bu durumda;

Site – Apartman Yönetimleri

Site yada apartman yönetimleri tüzel kişi olmadıkları ve asansör vb. ortak alanlardan elde edilen gelirler, arsa payları oranında kat maliklerinin geliri olacağı için vergisel anlamda herhangi bir şey yapmayacaklardır.

Kat Malikleri

Ortak alanda verilen reklamlardan elde edilen gelirler yukarıda yer verilen açıklamalar gereğince, arsa payı oranında her kat malikinin elde ettiği gelir sayılır. Bu gelirler kat maliklerine dağıtılmayıp demirbaş alımı yada diğer giderlerin karşılanması amacıyla harcansa bile kat malikleri bu gelirden paylarına düşen kısmı elde etmiş sayılırlar.

Elde edilen gelir Yönetim Planı ile site/apartman yönetimlerinin kullanımlarına bırakılsa dahi durum değişmeyecektir. Yönetim planları KMK açısından sözleşme niteliğinde olduğundan vergi idaresini bağlayıcı durumda sayılmayacaktır. Çünkü Vergi Usul Kanunu (VUK) gereği mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna özgü özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamamaktadır. Bu düzenlemeler uyarınca elde edilen gelirler “arsa payı” oranında dağıtım dikkate alınarak, kat maliklerinin gelirleri sayılır.

Kat maliklerinin payları oranında elde ettikleri reklam geliri, Gelir Vergisi Kanunu açısından Gayrimenkul Sermaye İradı(GMSİ) yani kira geliri sayılır. Apartman ve sitelerin reklam gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında yer alan vergi tevkifatı yapmaya mecbur olanlara kiraya verilmesi halinde gelir vergisi tevkifatına, yani stopaja tabidir.Bunların dışındakiler tarafından reklam verilmesi halinde ise tevkifat uygulanmayacaktır. Kat maliklerinin tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları toplamının 2024 yılında 230.000 TL, 2025 yılında 330.000 TL’yi geçmemesi durumunda beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.

Kat maliklerinin tevkifata tâbi tutulmamış olan; menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları toplamının 2024 yılında 13.000 TL, 2025 yılında 18.000 TL’yi geçmemesi durumunda beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.

Serkan Doğan

Yeminli Mali Müşavir / E. Vergi Başmüfettişi –