Fırtınalar koparan emlak vergisi için hibrit bir öneri…
Emlak vergisi, milyonlarca gayrimenkul sahibini yakından ilgilendiriyor. Zira 2026-2029 dönemi için belirlenen emlak değerleri, pek çok yerde mükellefleri şaşkına çeviren, hatta dava açmaya iten fahiş artışlar içeriyor.
Peki, bu vergi neden bu kadar karmaşık? Aslında “emlak vergisi” tek bir vergi türü değil, 1319 sayılı Kanunun adı altında toplanan bina ve arazi vergilerinden oluşuyor. Bu yapısal karmaşa, beraberinde ciddi sorunları getiriyor:
Düşük Tahsilat Rakamları: Sayıştay raporlarına göre, emlak vergisi gibi yerel yönetim gelirlerinin tahsilat oranı ortalama %30-40 seviyelerinde kalıyor. Bu durum, belediyelerin önemli bir gelir kaynağından mahrum kalmasına yol açıyor. Sayıştay, tahakkuk ve tahsilattaki bu zafiyetin ruhsatsız binalardan vergi alınmaması veya asansör gibi eklentilerin değerlemeye katılmaması gibi nedenlerden kaynaklandığını belirtiyor.
Fahiş Değer Artışları: Her dört yılda bir toplanan takdir komisyonlarının belirlediği değerler, yüksek enflasyon dönemlerinde birikmiş artışları tek seferde yansıtıyor. Bu da mükellefleri finansal şoka uğratıyor. İşte bazı çarpıcı örnekler:
Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi’nde birim değer %1720 artışla 3.384 TL’den 61.600 TL’ye çıktı.
Üsküdar Kuzguncuk’ta birim değer %391 artışla 40.718 TL’den 200.000 TL’ye yükseldi.
Maltepe Zümrütevler’de birim değer %1441 artışla 5.191 TL’den 80.000 TL’ye ulaştı.
Bu artışlar karşısında gayrimenkul sahiplerinin, takdir komisyonu kararına karşı 31/12/2025 tarihine kadar vergi mahkemesinde dava açma hakkı bulunuyor.
Peki, çözüm ne? Basit bir sistemle çözüm mümkün. Tıpkı tapu harcı gibi, emlak vergisinin de tapu işlemi sırasında tahsil edilmesi, vergi tahsilatını ciddi oranda arttırabilir, bürokrasiyi azaltabilir ve mükellefi yıllık beyan yükünden kurtarabilir.
Bu öneri tek başına yeterli olmasa da, uluslararası uygulamalara bakıldığında Türkiye için de hibrit bir modelin en ideal çözüm olduğu görülüyor. Almanya ve ABD gibi ülkeler hem yıllık emlak vergisi hem de işlem anında alınan transfer vergisi uyguluyor.
İyi haber şu ki, ülkemiz de bu yönde adımlar atıyor. 2026’da İstanbul’da, 2027’de ise tüm Türkiye’de faaliyete geçmesi planlanan “Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi”, yapay zeka desteğiyle taşınmazların gerçek piyasa değerini adil bir şekilde belirleyecek. Bu sistem, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile entegre çalışarak vergilendirmede şeffaflığı ve adaleti artırmayı hedefliyor.
Sizce de emlak vergisinin tapu işlemleriyle entegre edilmesi ve bu yeni sistemle dönüştürülmesi, vergi adaletini ve öngörülebilirliği tesis etmenin en önemli adımı olmaz mı?
Zafiyetleri ve Etkin Bir Model Önerisi
- Özet: Değerleme Krizinden Yapısal Reform İhtiyacına
Bu çalışma, Türkiye’nin mevcut emlak vergilendirme sistemini, 2026-2029 dönemi için belirlenen emlak değerleme kararları ekseninde kapsamlı bir şekilde incelemekte ve emlak vergisindeki sorunların kök nedenlerine, sistemin idari ve ekonomik zafiyetlerine ve uluslararası uygulamalara dayalı potansiyel çözüm yollarına derinlemesine bir bakış sunmaktadır. Çalışmada, mevcut sistemin dört ana sorun alanı tespit edilmiştir:
- Hukuki Karmaşa ve Değerleme Çelişkileri: “Emlak Vergisi” adının aksine, vergilendirmenin kanun bazlı olması ve değerleme süreçlerinin gerçek piyasa koşullarından kopukluğu.
- Tahsilat Zafiyetleri: Sayıştay raporlarına yansıyan düşük tahsilat oranları ve bu durumun ardındaki idari eksiklikler.
- Vergi Adaleti ve Öngörülebilirlik Sorunları: Fahiş değer artışları nedeniyle mükelleflerin maruz kaldığı âni vergi yükü artışları ve hukuki belirsizlikler.
- İdari ve Bürokratik Yük: Mükellefler ve belediyeler için artan bürokratik işlemler.
Bu sorunlara yanıt olarak, çalışmada, “tapu işlemi üzerinden vergilendirme” modelinin fizibilitesi ve riskleri analiz edilmekte, ardından Türkiye’nin hâli hazırda üzerinde çalıştığı “Gayrimenkul Değer Bilgi Sistemi” ile entegre edilebilecek hibrit bir model önerilmektedir. Nihai amaç hem merkezi hem de yerel yönetimlerin gelirlerini âdil ve sürdürülebilir bir zemine oturtmak, hem de mükellefler için basit, âdil ve öngörülebilir bir vergi sistemi inşa etmektir.
- Emlak Vergisi Sisteminin Yapısal Analizi: Kanun, Vergiler ve Mevcut Sorunlar
- Emlak Vergisi Kavramının Hukuki Temeli: Kanun mu, Vergi mi?
“Emlak vergisi” terimi, aslında, bir vergi türü değil, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun adıdır. Bir diğer deyişle, emlak vergisi diye bir vergi türü yoktur.1319 sayılı Kanun, mülk sahiplerinin sahip oldukları bina, arsa ve araziler için devlete ödediği vergileri düzenlemektedir ve bu verginin konusunu Türkiye sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar oluşturmaktadır. Söz konusu vergi, bir işlemden (örneğin alım-satım) ziyâde, bir servet vergisi niteliğinde olup, mülkiyetin kendisi üzerinden tahsil edilmektedir. Bu durum, vergi matrahının (taşınmazın değerinin) düzenli ve âdil bir şekilde güncellenmesi zorunluluğunu ortaya koymaktadır. Bu zorunluluk, mevcut vergi sistemindeki en büyük sorunları, yâni takdir komisyonlarının değerleme süreçlerini ve fâhiş artışları doğrudan tetikleyen ana mekanizmayı oluşturmaktadır. Bu yaklaşım, mükelleflerin hissettiği karmaşanın sadece bir isimlendirme meselesi olmadığını, verginin yapısal işleyişinden kaynaklanan bir durum olduğunu göstermektedir.
- Değer Tespiti: Takdir Komisyonları ve Dört Yıllık Periyodik Kâbus
Emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan değer, her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenmektedir. Bu değer, verginin sabit bir oranla değil, değişken bir matrah üzerinden hesaplanmasına neden olmaktadır. Mükellefiyetin
başladığı yılı takip eden yıllarda vergi değeri, bir önceki yılın vergi değerine, her yıl belirlenen “yeniden değerleme oranının yarısı” kadar artırılarak bulunmaktadır.
Bu hesaplama yöntemi, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde vergi matrahının gerçek piyasa değerinin çok altında kalmasına yol açmaktadır. Bu durum, dört yıllık döngü sonunda yapılan komisyon değerlemelerinde dramatik bir “sıçrama etkisi” yaratmaktadır. Bir önceki yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artış gören bir taşınmaz, takdir komisyonu kararıyla bir anda reel değerine yaklaşmak amacıyla yüzlerce kat artış gösterebilmektedir. Bu âni artışlar, mükelleflerin finansal planlamasını neredeyse imkânsız hale getirmekte ve verginin öngörülebilirlik ilkesini ciddi şekilde zedelemektedir.
- Mükellef Mağduriyetleri ve Hukuki Mücadeleler
Takdir komisyonu kararlarıyla belirlenen fahiş değer artışları karşısında, gayrimenkul sahiplerinin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesinin 2012’deki kararıyla güvence altına alınan bu hak kapsamında, mükellefler takdir kararlarının ilânından itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açabilmektedir. Ancak bu hukuki süreç, teoride bir hak olsa da, pratikte bireysel mükellefler için ciddi bir bürokratik ve maddi yüke dönüşmektedir. Vergi mahkemelerinde dava açma ve bilirkişi incelemesi gibi süreçler hem zaman hem de finansal maliyet yaratmaktadır. Sistemin karmaşıklığı arttıkça, bu tür itiraz ve davalar da çoğalmaktadır. Bu durum, vergi sistemini, mükellefler ile kamu idaresi arasında sürekli bir hukuki mücadele alanına dönüştürmekte, uzlaşma ve basitlik ilkelerinden uzaklaştırmaktadır. Düşük tahsilat oranları ve bu hukuki mücadelelerin maliyeti, sistemin hem kamu hem de birey için verimsiz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
- Veri ve Göstergelerle Sistem Performansı: Tahsilat Oranları ve Değer Artışları
- Çarpıcı Değer Artışları: Krizin Rakamları
Emlak vergisine esas birim değerlerindeki “olağanüstü artışlar,” somut verilerle desteklenerek sistemin yarattığı krizin boyutları gözler önüne serilmektedir. Örneğin, İstanbul’un çeşitli mahallelerinde metrekare birim değerleri olağan dışı seviyelere ulaşmıştır. Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi’nde 3,384 TL’den 61,600 TL’ye, Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi’nde 40,718 TL’den 200,000 TL’ye, Sarıyer Emirgan Katar Caddesi’nde ise 21,631 TL’den 175,000 TL’ye yükselen değerler, bu artışların yüzdelik olarak fahiş düzeylere ulaştığını kanıtlamaktadır. Yine Ankara’da da aynı manzara vardır. Örneğin, Çankaya Kuzgun Caddesinde 4.071,90 TL’den 20.000 TL’ye, Muammer Aksoy Caddesinde 7.634,81 TL’den 35.000 TL’ye, Muhsin Yazıcıoğlu Caddesinde 5.853,36 TL’den 50.000 TL’ye yükselmiştir. Bu artışlar, mükellefler üzerindeki vergi yükünü tahmin edilemez bir şekilde artırmakta ve finansal şoklara yol açmaktadır.
Tablo 1: Emlak Vergisi Değerleme Artış Oranları: Seçili Örnekler
Mahalle/Cadde Eski Metrekare Değeri
(TL)
Yeni Metrekare Değeri
(TL)
Artış Oranı
(%)
Sancaktepe, Abdurrahman Gazi 3.384 61.600 1720%
Üsküdar, Kuzguncuk Kuşbakışı 40.718 200.000 391%
Maltepe, Zümrütevler Çilek
Sokak
5.191 80.000 1441%
Sarıyer, Emirgan Katar Caddesi 21.631 175.000 709%
- Emlak Vergisi Tahsilat Raporları: Kayıp ve Kaçak Sorunu
Sistemdeki bir diğer büyük sorun, tahsilat etkinliğidir. Sayıştay raporlarına göre, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ile ilân ve reklam vergileri gibi yerel yönetim gelirlerinin tahsilat oranları ortalama yüzde 30-40 düzeylerinde seyretmektedir. Bu düşük tahsilatın altında yatan nedenler, idari ve denetimsel zafiyetlerdir. Sayıştay raporları, vergi değerine asansör veya kalorifer gibi eklemelerin dahil edilmemesi, indirimli vergi koşullarının etkin denetlenmemesi ve ruhsatsız veya yapı kayıt belgeli binalardan vergi alınmaması gibi birçok soruna işaret etmektedir.
Düşük tahsilat oranı, sistemin gelir yaratma potansiyelini büyük ölçüde kaybettiğini göstermektedir. Bu durum, vergisini dürüstçe ödeyen mükellefler üzerindeki yükü daha da artırmaktadır, çünkü belediyeler ihtiyaç duydukları geliri sağlamak için vergisini düzenli ödeyen azınlığa daha fazla yüklenmek zorunda kalmaktadır. Bu durum, vergi adaletini ciddi şekilde zedelemektedir. Karmaşık bir sistemin denetimi de zorlaşmakta, bu da kaçak ve kayıp oranını artırmaktadır.
- Karşılaştırmalı Analiz: Emlak Vergisi ve Tapu Harcı
Tapu harcı sistemi, mevcut emlak vergisi sisteminden temelde farklıdır. Emlak vergisi, mülkiyetin kendisi üzerinden yıllık olarak alınan bir vergi iken, tapu harcı, mülk alım- satım işlemi sırasında bir kez alınan, işlem bazlı bir harçtır. Tapu harcı, beyan edilen satış değeri üzerinden alınır ve bu değer, emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Tablo 2: Emlak Vergisi ve Tapu Harcı Karşılaştırması
Özellik Emlak Vergisi Tapu Harcı Hukuki Dayanak 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu 492 Sayılı Harçlar Kanunu Verginin Konusu Taşınmaz mülkiyetinin kendisi Taşınmazın el değiştirmesi (satışı)
Matrahı Takdir komisyonunca belirlenen
değer
Beyan edilen satış değeri
Tahsil Zamanı Yıllık, iki taksit halinde İşlem anında, tek seferde
Toplama Makamı İlgili belediye Tapu Müdürlüğü
Hedeflenen
Amaç
Sürekli belediye hizmeti finansmanı İşlemin kayıt altına alınması ve
vergilendirilmesi
- Tapu İşlemleri Üzerinden Vergilendirme Önerisinin Analizi
- Modelin İşleyişi: Basitlik ve Öngörülebilirlik Potansiyeli
Önerdiğimiz model, emlak vergisinin yıllık tahsilatı yerine, tıpkı tapu harcı gibi, alım- satım işlemi anında ve doğrudan tapu idaresi tarafından tahsil edilmesini öngörmektedir. Bu modelin en büyük vaadi, basitlik ve öngörülebilirliktir. Tek bir işlemle vergi yükümlülüğünün tamamlanması, mükellefleri yıllık beyan ve ödeme süreçlerinden kurtaracaktır. Bu modelin sunduğu basitlik, hâlihazırda yürürlükte olan ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden sağlanan Tapu-Belediye entegrasyonu altyapısıyla güçlendirilebilecektir. Mevcut durumda, tapu müdürlükleri belediyelerdeki emlak vergisi borçlarını görebilmekte ve devir işlemlerini ilgili belediyelere bildirmektedir. Önerimiz, mevcut bu altyapıyı daha da ileri taşıyarak, vergi tahakkuk ve tahsilatını doğrudan tapu işlemi ânına entegre etmeyi hedeflemektedir.
- Fırsatlar ve Potansiyel Faydalar
- Tahsilat Etkinliğinin Artması: Türkiye’deki emlak vergisi tahsilat oranlarının yüzde 30-40 gibi düşük seviyelerde olduğu dikkate alındığında, verginin tek seferde ve işlem ânında tahsil edilmesi, tahsilat zafiyetini büyük ölçüde ortadan kaldırabilecektir.
- Bürokrasinin Azalması: Yıllık beyan, tahakkuk ve ödeme süreçleri ortadan kalkacaktır. Mükellefler her dört yılda bir takdir komisyonu kararlarına itiraz etmek zorunda kalmayacaktır. Bu ise hem bireylerin hem de kamu idaresinin üzerindeki bürokratik yükü azaltacaktır.
- Mali Şeffaflık: Vergi, gerçek satış değeri üzerinden alınacağı için gayrimenkul piyasasında şeffaflık artacak ve düşük beyan yoluyla vergi kaçırma girişimleri azalacaktır.
- Modelin Riskleri ve Potansiyel Dezavantajları
Bu modelin uygulanması durumunda ortaya çıkabilecek potansiyel sorunlar da
mevcuttur.
- Vergi Tabanının Daralması ve Sürekli Gelir Kaybı: Bu modelin en büyük zafiyeti, mülk alım-satımı gerçekleşmeyen mülk sahiplerinin vergi ödemeyecek olmasıdır. Bu durum, belediyelerin en önemli gelir kalemlerinden birini kaybetmesine neden olacaktır. Bu durum, belediye hizmetlerinin finansmanını tehlikeye atabilecek bir risk taşımaktadır.
- Vergi Adaleti Sorunu: Uzun süre el değiştirmeyen, ancak değeri artan taşınmazlar vergilendirilmezken, sık sık alım-satımı yapılan taşınmazlar sürekli vergiye tâbi olacaktır. Bu, vergi adaletini ciddi şekilde bozabilecektir.
- Ekonomik Etki: Sadece işlem bazlı bir vergi, gayrimenkul piyasasında alım- satım işlemlerini yavaşlatma riski taşıyabilir.
- Küresel Uygulamalar ve Türkiye İçin Hibrit Bir Model Önerisi
- Uluslararası Örnekler: Sınıflı Vergi Sistemleri
Uluslararası vergilendirme sistemleri incelendiğinde, birçok ülkenin hem yıllık mülk vergisi hem de işlem ânında alınan bir transfer vergisi olmak üzere hibrit bir model uyguladığı görülmektedir.
- Almanya Modeli: Almanya’da, mülk alım-satımında eyalete göre değişen oranlarda “transfer vergisi” (%3.5-%6.5) alınmaktadır. Ek olarak, mülkiyetin elde tutulması üzerinden yıllık “emlak vergisi” de ödenmektedir (%0.26-%1.0).
- ABD Modeli: Amerika Birleşik Devletleri’nde eyaletlere ve yerel yönetimlere göre değişen oranlarda yıllık “property tax” (%0.2-%3.5) uygulanmaktadır. Ayrıca, mülkün el değiştirmesi sırasında “real estate transfer tax” adı altında işlem vergisi de alınabilmektedir.
Tablo 3: Küresel Gayrimenkul Vergilendirme Modelleri
Ülke Yıllık Mülk Vergisi İşlem (Transfer) Vergisi Almanya Evet (Genellikle %0.26 – %1.0) Evet (Eyalete göre %3.5 – %6.5) ABD Evet (Eyalete göre %0.2 – %3.5) Evet (Eyalete göre değişir) İspanya Evet Evet (%6 – %10)
Portekiz Evet Evet (%1 – %8)
Uluslararası örnekler, önerimizin tek başına bir çözüm olamayacağını, ancak yıllık vergi modeliyle harmanlanması gereken bir unsur olduğunu ortaya koymaktadır. Bu, vergi adaletini korumak ve belediyelerin finansmanını güvence altına almak için önemli bir yaklaşımdır.
- Sinerji ve Entegrasyon: Yeni Gayrimenkul Değerleme Sistemi ve TAKBİS Etkinliği
Mevcut takdir komisyonu eleştirisine en önemli yanıt, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yürütülen yeni reformlardır. 2026’da İstanbul’da, 2027’de ise 81 ilde hayata geçmesi planlanan “Değer Bilgi Merkezi” sistemi, yapay zekâ ve uzman raporlarıyla gayrimenkullerin gerçek piyasa değerini âdil ve şeffaf bir şekilde belirlemeyi hedeflemektedir. Bu sistem, mevcut vergilendirme sisteminin temel sorunu olan âdil değerleme problemine doğrudan bir çözüm sunmaktadır. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile entegre çalışacak bu yeni sistem, tapu harçlarının ve emlak vergisinin ekspertiz raporlarına dayalı gerçek değer üzerinden hesaplanmasını sağlayacaktır. Bu yeni entegrasyon, mükellefin beyanına dayalı olmayan, otomatik ve objektif bir vergilendirme altyapısı kurarak takdir komisyonlarının subjektif değerlendirmelerinden kaynaklanan sorunları ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır.
- Geleceğe Yönelik Bir Yol Haritası: Türkiye’ye Özgü Hibrit Model Önerisi
Tüm analizlerin ve uluslararası örneklerin ışığında, Türkiye için en uygun çözüm, mevcut sistemin güçlü yönlerini birleştiren bir “Hibrit Model”in hayata geçirilmesidir.
Modelin İşleyişi:
- Tapu İşlemi Ânında Transfer Vergisi: Her alım-satım işleminde, yeni kurulacak Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi tarafından belirlenen gerçek değer üzerinden bir “Transfer Vergisi” tahsil edilsin. Bu vergi, belediyelerin alım-satım hareketliliğine dayalı hizmet gelirleri için kullanılabilir.
- Düşük Oranlı Yıllık Servet Vergisi: Mülkiyetin elde tutulması üzerinden, enflasyona endeksli ve düşük oranlı bir yıllık “Emlak Servet Vergisi” devam etsin. Bu vergi, belediyelerin sürekli hizmet finansmanını garanti altına alır ve vergi adaletini korur. Örneğin, taşınmazın değeri üzerinden binde 0.5 gibi sembolik bir oran belirlenebilir.
- Otomasyon ve Entegrasyon: Her iki vergi de Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile tam entegre bir şekilde çalışarak, mükelleflerin beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırsın. Sistem, vergiyi otomatik olarak hesaplasın ve tahakkuk ettirsin.
Bu model, kullanıcının önerdiği basitlik ve etkinlik hedeflerini, belediyelerin sürdürülebilir finansman ihtiyacı ve vergi adaletinin korunması gerekliliği ile birleştirmektedir.
- Sonuç ve Eylem Adımları: Yeni Bir Vergilendirme Vizyonu
Emlak vergisi, adının aksine sadece bir kanun olmakla kalmayıp, değerleme ve tahsilat süreçlerindeki kronik sorunlar nedeniyle hem mükellefleri mağdur eden hem de belediyeleri gelirlerinden mahrum bırakan bir sisteme dönüşmüştür. Ancak çözüm, eski sistemin tamamen terk edilmesi değil, uluslararası modeller ve Türkiye’nin kendi altyapı reformları (DBM ve TAKBİS) ile entegre, yeni bir vizyonla dönüştürülmesidir. Tapu işlemleri üzerinden vergilendirme önerisi, bu dönüşüm için hayati bir ilham kaynağıdır. Önerilen hibrit model, bir yandan işlem bazlı tahsilatın getirdiği basitlik ve yüksek tahsilat oranlarını yakalamayı hedeflerken, diğer yandan yıllık vergilendirmeyle vergi tabanını geniş tutarak belediyelerin sürdürülebilir gelir ihtiyacına yanıt vermektedir. Bu bütüncül yaklaşım, mevcut sistemdeki kronik sorunlara karşı en gerçekçi ve uygulanabilir çözüm yolu olarak öne çıkmaktadır.
Av. Doç. Dr. Serkan Ağar
