İdarenin Dokunuşuyla Değişen Gayrimenkulünüz: Bu “Yeni Bir Edinim” mi, Yoksa Eski Bir Dostun Yeni Elbisesi mi? 🏡✨

Bir gayrimenkulünüz var, belki bir tarla, belki bir arsa… Yıllardır size ait. Sonra bir bakıyorsunuz, kamu idaresi bir imar düzenlemesi yapmış ve gayrimenkulünüzün tapudaki “vasfı” değişivermiş. Tarlanız arsaya dönüşmüş, ya da arsanızın imar durumu farklılaşmış. Peki, sizin hiçbir alım-satım iradeniz yokken, tamamen idarenin tek taraflı tasarrufuyla gerçekleşen bu değişiklik, vergi hukukunda “yeni bir iktisap” (edinim) sayılır mı? Ve o meşhur beş yıllık elde tutma süresini sıfırlar mı? İşte düğüm tam da burada!

Eski bir vergi müfettişi olarak tecrübelerim ve hukukun genel prensipleri, bu sorunun cevabının net bir “Hayır!” olması gerektiğini gösteriyor. Gelin, bu karmaşık görünen konuyu daha yakından inceleyelim.

Mesele Ne? 5 Yıllık Süre Neden Önemli?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gayrimenkullerinizi edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilir. Yani, 5 yıl geçmeden satmak, vergi ödeme yükümlülüğü doğurabilir. Miras veya bağışla gelen mallar bu kapsamın dışında. Bizim konumuz ise, sizin satın aldığınız bir gayrimenkulün, sizin kontrolünüz dışında vasfının değişmesi.

Buradaki kritik soru: İdarenin re’sen (kendi başına) yaptığı bu vasıf değişikliği, o 5 yıllık süreyi sil baştan başlatır mı?

“Yeni İktisap” Nedir ki? Benim Mülkiyetim Değişmedi ki!

Türk Medeni Kanunu’na göre gayrimenkul mülkiyeti tapuya tescille kazanılır. Vergi hukukunda da genelde tapu tarihi, edinme tarihi olarak kabul edilir. Ancak burada tartışmamız gereken, ilk edinimden sonra, idarenin yaptığı “vasıf değişikliği”nin yeni bir edinim sayılıp sayılmayacağı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bu konuda çok önemli bir açıklama yapmış: “Taşınmazın yapısızken yapılı veya yapılıyken yapısız hale gelmesi gibi bir ‘cins değişikliği’, yeni bir edinim, yeni bir iktisap niteliği taşımaz.” Altını çizelim: Tapudan sorumlu ana kurum bile diyor ki, bu sadece bir “tadilattır”, yeni bir hak yaratmaz. Eğer mülkiyet hukuku açısından yeni bir edinim değilse, vergi hukuku açısından da, özellikle idarenin tek taraflı yaptığı bir değişiklikte, durum aynı olmalıdır.

Siz bir arsa alıp üzerine bina dikerseniz, evet, yeni bir değer yaratırsınız. Ama idare sizin tarlanızın vasfını arsaya çevirirse, bu tamamen farklı bir durumdur. Mülkiyet aynı sizde kalır, sadece “kağıt üzerindeki” etiketi değişir.

Neden “Yeni Bir Edinim” Sayılmamalı? İşte Güçlü Argümanlarımız:

1. Mülkiyet Aynı Kişide Kalıyor: Gayrimenkulünüzün sahibi hala sizsiniz. Sadece kullanım amacı veya hukuki niteliği değişmiş. Bu, mülkiyet hakkınızın sona erip yeniden başlaması anlamına gelmez.
2. Sizin İradeniz Yok: Bir şeyi “edinmek” için genellikle bir irade, bir satın alma veya takas niyeti olur. İdarenin tek taraflı tasarrufunda sizin böyle bir niyetiniz yoktur; değişiklik size adeta “dayatılır”.
3. İdarenin Kendi Kararı: Bu değişiklikler, sizin talep etmenizle değil, idarenin genel planlama yetkisi kapsamında gerçekleşir. Vatandaşın kontrolü dışında gelişen bir olay yüzünden onu vergi açısından dezavantajlı duruma sokmak hakkaniyete aykırıdır.
4. 5 Yıllık Kuralın Amacı: Spekülasyonu Önlemek! Bu kuralın temel amacı, kısa vadeli alım-satımlardan (spekülasyondan) elde edilen kazancı vergilendirmektir. Yıllardır elinizde tuttuğunuz bir mülkün, idari bir etiket değişikliği yüzünden spekülatif kazanç kapsamına alınması, kuralın ruhuna terstir.

Peki, Yargı ve İdare Bu Konuya Nasıl Bakıyor?

Bu konuda doğrudan, net bir Danıştay kararı bulmak zor. Ancak, böyle bir kararın olmaması da kendi başına anlamlıdır. Eğer durum idare lehine çok net olsaydı, çoktan emsal kararlar çıkardı.

Fakat önemli bir emsalimiz var: Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahiplerinin aldıkları daireler için bile arsanın ilk edinme tarihinin esas alınması gerektiğine karar verdi. Yani, arsanın dairelere dönüşmesi gibi çok daha köklü bir değişiklikte bile VDDK, “yeni edinim yoktur” diyor. Eğer bu kadar köklü bir değişim yeni bir edinim değilse, sizin iradeniz dışında gerçekleşen basit bir vasıf değişikliği nasıl yeni bir edinim sayılabilir? Bu karar, bizim savımızı çok güçlü bir şekilde destekliyor.

Gelir İdaresi’nin bazı sirküleri, tarlanın ifraz (bölünme) sonrası arsaya dönüşmesi durumunda cins tashihi tarihini esas alabiliyor. Ancak bu genellikle yeni ve hukuken bağımsız parsellerin oluştuğu, yani mülkün fiziksel ve hukuki kimliğinin temelden değiştiği durumları kapsar. Sadece mevcut bir parselin kağıt üzerindeki vasfının değişmesi (bölünme veya yeni parsel oluşumu olmadan) bu kapsamın dışında tutulmalıdır.

Uygulamacıya Notlar ve Pratik Tavsiyeler:

Eğer böyle bir durumla karşılaşırsanız:

• Belgelerinizi Saklayın: İmar değişikliğinin idare tarafından re’sen yapıldığını gösteren tüm resmi kararları (belediye meclis kararı vb.) mutlaka saklayın.
• Tapu Kayıtlarınızı İnceleyin: Parsel numaranızın ve sınırlarınızın değişip değişmediğini, yeni ve bağımsız parseller oluşup oluşmadığını netleştirin. Mülkünüzün kadastral kimliği büyük ölçüde aynı kalıyorsa, bu lehinize bir durumdur.
• Özelge Talep Edin: Kendi durumunuz için Gelir İdaresi’nden “özelge” (bağlayıcı görüş) isteyin. Başvurunuzda, durumunuzu ve yukarıda bahsettiğimiz Danıştay ve TKGM görüşlerini detaylıca anlatın.
• Profesyonel Destek Alın: Vergi hukuku alanında uzman bir avukat veya danışmanla çalışın. Onlar, karmaşık argümanları en etkili şekilde sunmanıza yardımcı olacaktır.

Unutmayın, hakkaniyet ve hukukun genel prensipleri, sizin iradeniz dışında gerçekleşen bu tür idari tasarrufların, size vergi yükü getirmemesi yönünde bir kapı aralıyor. Hakkınızı ararken bu gelişmeleri göz önünde bulundurun.

Görkem Garip

E.Vergi Müfettişi